State fuori dalla mia terra: la battaglia accanita per i confini | Attività commerciale

Due anni fa, due abitanti della cittadina galiziana di Cangas de Morrazo furono coinvolti in una causa per ricostruire il muro che separava le loro proprietà e che, col tempo, era caduto. Gli immobili in questione non avevano un grande valore, ma i proprietari si recarono con avvocati e un esperto per delimitare la zona. “L’esperto ha tracciato una linea con uno spray rosso in base alla documentazione che poteva essere raccolta”, ricorda Cristina Estévez, avvocato dell’Amministrazione della Giustizia che si è occupata della questione. Ma poi i vicini litigarono per il punto esatto da cui costruire il muro, se dal centro della linea o lateralmente. La linea era spessa circa cinque centimetri.

Questo è un esempio di controversie su una manciata di terre che diventano giudiziarie, soprattutto nella Spagna rurale. Secondo un recente studio della Legal Geometries Company Classroom, ogni anno vengono portate in tribunale circa 2.000 controversie relative a controversie di confine, il cui costo giudiziario ammonta a circa 312 milioni di euro. Sebbene rappresentino lo 0,06% delle questioni che passano alla giurisdizione civile, questi conflitti hanno generato più di 38.000 cause dal 2003, il che rappresenta una spesa di oltre 4,5 miliardi di euro.

L’attrito tra vicini può derivare da una recinzione mal posizionata o da un paletto che si è spostato. “In alcuni luoghi lo sport nazionale è lo spostamento del cippo di confine della proprietà altrui”, spiega Mónica San Román, avvocato di Laredo (Cantabria). Nelle città, dice, “puoi sempre trovare il tipico problema dell’incredibile fattoria in crescita accanto alla straordinaria fattoria in contrazione”. Dietro molti di questi conflitti c’è l’inimicizia tra vicini. Altre volte l’equivoco nasce quando i titoli non sono chiari e i confini tra gli immobili variano a seconda che si guardi l’atto di vendita o di successione, il catasto o il registro immobiliare.

L’avvocato raccomanda di reagire rapidamente non appena scompariranno le vestigia che separano le proprietà. Se c’è un “vicino sanguinario” il conflitto è servito, commenta. La cosa normale è dover chiamare un esperto e, se la disputa si intensifica, intentare una causa. “Si tratta di studi piuttosto macchinosi e, generalmente, di piccole quantità in cui la prova di esperti è essenziale”, spiega. “Una volta il mio cliente mi propose di portare come testimone un parente cieco perché era quello che conosceva meglio i confini”, ricorda San Román. Le cause legali sono ad alta tensione, riconosce, quando il pezzo di terreno è familiare o è fondamentale per poter costruire.

Una fonte di attrito è che non tutte le proprietà sono registrate nel registro. Secondo i dati del Portale del Registro di Emergenza del Collegio dei Cancellieri, ottenuti a causa delle inondazioni causate dalla dana, il 94% dei terreni catastali nella zona di Valencia sono censiti, tuttavia a Letur (Albacete) questa percentuale non raggiunge il 20 %. “La spiegazione ha a che fare con il carattere rustico o urbano delle fattorie e il loro valore economico”, spiega Luis Manuel Benavides, direttore del servizio di banca dati grafica del Collegio.

Un argomento dimenticato

L’esperto riconosce che l’esatta ubicazione degli immobili censiti è stato un aspetto dimenticato fino alla fine degli anni ’90, quando l’identificativo fisico e il riferimento catastale cominciarono a essere richiesti in tutte le imprese che accedevano all’anagrafe. “Oggi, nessuna operazione di registro che comporti una suddivisione o una segregazione può essere realizzata senza il suo riflesso grafico”, afferma Benavides, che chiarisce che ciò che dice il registro è presunto vero, poiché “i suoi effetti protettivi si estendono anche a questi dati”.

Alberto Antón, presidente dell’AEGEX, l’Associazione spagnola degli esperti geometri che, insieme ai cancellieri e all’Universitat Politècnica de València, hanno sostenuto il suddetto studio sul contenzioso delle demarcazioni, ritiene che la maggior parte delle controversie nascono perché il catasto e la registrazione “non non rappresentano o descrivono accuratamente la realtà della proprietà o del terreno”. “Non appena viene spiegato che il lavoro del catasto è fiscale, raccogliere l’IBI, e quello dell’anagrafe è pubblicizzare i diritti e gli oneri di un immobile, i proprietari che entrano in conflitto cambiano idea”, dice .

I cancellieri e i geometri si impegnano a ridurre il contenzioso e il suo impatto sociale ed economico. Quando si arriva al processo, dice Alberto Antón, “non importa quale sentenza emetterà il giudice, quei vicini non andranno mai d’accordo”. Inoltre, difende Benavides, “la procedura giudiziaria non è uno strumento del tutto efficace per risolvere questi conflitti”. Il rapporto sul contenzioso mostra che il 65,22% delle circa 38.173 cause studiate erano casi archiviati.

Esistono diverse formule amichevoli affinché il sangue non raggiunga il fiume. Ad esempio, i vicini possono rivolgersi al notaio per richiedere una delimitazione. Il notaio studia la documentazione, ascolta le parti e autorizza l’atto corrispondente se finalmente si raggiunge un accordo. Secondo i dati del Consiglio Generale del Notariato, in Spagna si contano in media 1.700 pratiche di questo tipo all’anno.

Geometri esperti, sottolinea Antón, possono spiegare ai vicini perché sono sorti dubbi o discrepanze sui confini dei loro terreni e proporre alcune misure per correggere la situazione della registrazione in modo concordato. Esiste anche la possibilità di conciliazione anagrafica, “un sistema che viene costantemente utilizzato all’interno della procedura di registrazione delle informazioni grafiche in caso di conflitto”, spiega Benavides.