Il governo ha deciso di inasprire il regime fiscale di cui godono le società di investimento immobiliare quotate in Spagna, note come socimis, e di “condizionare” i loro vantaggi fiscali alla promozione di immobili a canoni accessibili. Tuttavia, secondo le spiegazioni fornite lunedì da fonti governative, la misura riguarderà solo le imprese che investono nel mercato residenziale, cioè solo tre delle 15 maggiori SOCIMI spagnole: Testa Residencial, Vivenio Residencial e Fidere. Ciò consentirà agli altri, tra cui Merlin Properties e Colonial, di sfuggire alla modifica normativa che si profila all’orizzonte.
Inmobiliaria Colonial ha anche case nel suo portafoglio, ma la percentuale è così piccola (1,4%) che difficilmente sarebbe toccata dalla normativa, che esclude altre tipologie di immobili, come uffici, locali commerciali, alberghi, centri logistici e altri patrimonio immobiliare. Nel bilancio generale, il parco residenziale rappresenta solo il 15% dei 37.745 milioni di asset che possiedono questi 15 gruppi di investimento (due quotati sull’Ibex 35, due sul mercato continuo, uno su Euronext e 10 su BME Growth), secondo riflettere i loro conti pubblici. Si tratta di 5.587 milioni corrispondenti ad abitazioni in affitto, il che riflette il ridotto impatto potenziale della proposta modifica fiscale, soprattutto rispetto al volume totale del settore. Inoltre, affinché ciò avvenga, occorre prima l’approvazione del Congresso, il che è difficile perché non esiste la maggioranza parlamentare necessaria.
In Spagna, la norma che regola questi veicoli dedicati all’affitto di immobili urbani è stata approvata nel 2009, con il governo di José Luis Rodríguez Zapatero. Anni dopo, con Mariano Rajoy nell’Esecutivo, furono elaborati i suoi regolamenti. Il principale vantaggio in termini fiscali è che sono esenti dal pagamento dell’imposta sulle società, purché distribuiscano almeno l’80% dei dividendi tra i loro azionisti, reddito che viene tassato attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche. Con la modifica ora proposta, i SOCIMI che hanno alloggi e non affittano a prezzi accessibili smetterebbero di beneficiare della tassazione ridotta e potrebbero passare all’aliquota generale, che è del 25%. In ogni caso il Governo non specifica ancora le modalità di esecuzione del provvedimento e se, nel caso dei SOCIMI a patrimonio misto, interesserà solo la voce abitativa o il totale.
C’è una seconda incognita e cioè che il provvedimento proposto dal Governo aggiunge che, per mantenere il vantaggio fiscale, le imprese devono promuovere alloggi a prezzi accessibili, ma non esiste un concetto giuridico che lo definisca. La cosa più vicina che esiste è il termine “alloggi a prezzi accessibili incentivati” che è stato introdotto nella Legge sull’edilizia abitativa. Ciò determina che si tratta di case di proprietà privata, compresi enti del terzo settore, il cui proprietario ne cede l’uso per un valore entro i limiti stabiliti dalla legge.
Più misurazioni
La misura fa parte di un pacchetto più ampio volto a promuovere l’edilizia a prezzi accessibili. Tra le 12 iniziative annunciate dal presidente spiccano altre modifiche fiscali, come un’imposta fino al 100% sul valore di acquisto per gli stranieri extracomunitari non residenti che acquistano una casa. L’obiettivo è quello di dare priorità agli alloggi disponibili per i residenti. Inoltre, è prevista una nuova esenzione fino al 100% nell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF) per i proprietari che affittano le loro case e rispettano i limiti fissati dall’indice dei prezzi di riferimento, e che le case turistiche sono considerate un’impresa e sono tassate attraverso l’imposta sul valore aggiunto (IVA) come il resto delle attività economiche.
Come nel caso della modifica fiscale per i SOCIMI, gli altri rischiano di fare pochi progressi. Da un lato, l’aumento dell’Iva sugli appartamenti turistici rientra in una direttiva europea in fase di negoziazione in ambito comunitario e la cui potenziale portata è ancora incerta. A ciò si aggiunge che la misura, concepita affinché questa attività economica sia tassata allo stesso livello di altre attività simili, era già stata respinta qualche settimana fa al Congresso, quando i gruppi parlamentari hanno votato la riforma fiscale proposta dal Governo. Curiosamente, la stessa cosa è accaduta con un’iniziativa volta a porre fine al regime fiscale per i socimis.
L’Esecutivo inoltre non ha spiegato finora come verrà attuato l’aumento delle tasse per i cittadini extracomunitari non residenti. Fonti governative suggeriscono che si potrebbe ricorrere all’imposta sui trasferimenti immobiliari, l’ITP, anche se lo scenario che si apre è complesso perché questa cifra è gestita dalle comunità autonome, governate in gran parte dal Partito Popolare. Come se non bastasse, l’ITP colpisce solo gli immobili di seconda mano, poiché sulle nuove costruzioni si applica l’Iva, imposta più complicata da modulare verso l’alto poiché armonizzata dalle normative europee.
Delle 12 misure annunciate, sette non necessitano dell’approvazione del Congresso per l’attuazione. Tra questi c’è il trasferimento di 40.000 case da Sareb alla nuova società di edilizia pubblica e la priorità di questa società statale rispetto alle società private nell’acquisto di proprietà e terreni. Tuttavia, sarà integrativo rispetto alle comunità autonome, il che significa che verrà applicato solo in modo secondario o complementare. Si prevede inoltre la schermatura delle abitazioni protette per renderle permanenti e l’attuazione del PERTE (Progetto Strategico per la Ripresa e la Trasformazione Economica) per l’edilizia modulare e industrializzata.
Le altre misure che non dovrebbero essere sottoposte al voto parlamentare sono il programma di riabilitazione delle case vuote, che richiede ai proprietari di metterle a disposizione per un affitto accessibile per almeno cinque anni; l’inasprimento della regolamentazione degli appartamenti turistici e temporanei e l’attuazione del Piano statale per l’edilizia abitativa 2026.