Pedro Sánchez ha prestato giuramento come presidente nel novembre 2023, annunciando già allora che questa sarebbe stata la legislatura del settore immobiliare. E non c’era da meravigliarsi, perché l’accesso agli alloggi è diventato il problema principale per i cittadini.
Non succede solo nel nostro Paese. L’aumento dei prezzi e la crisi dell’accesso agli alloggi sono oggi un problema globale, che colpisce buona parte delle democrazie occidentali. Ciò non implica che le amministrazioni siano obbligate a intervenire, ma spiega la complessità e l’enorme portata del problema.
In questo contesto, le recenti misure annunciate dal Governo costituiscono, in generale, un piano ben orientato anche se insufficiente. Il piano presuppone innanzitutto che in termini abitativi non esistano bacchette magiche e che siano necessarie numerose misure per iniziare a risolvere il problema. È anche realistico e fattibile. Ma è un piano che sarebbe stato adatto per il 2018, quando Pedro Sánchez entrò a Moncloa e il problema non era ancora drammatico. Oggi è chiaramente limitato.
Forse il valore principale del piano proposto da Sánchez è presupporre che il problema che dobbiamo affrontare riguarda sia l’offerta che la domanda. Ci sono innegabili deficit di offerta di alloggi nel nostro Paese, in particolare nelle grandi città e in quelle aree che stanno sperimentando una maggiore crescita demografica. Alcune misure previste dal piano – come la cessione di due milioni di metri quadrati di terreno residenziale alla Società per l’Edilizia Pubblica per costruire alloggi sociali, la promozione dell’edilizia industrializzata e modulare e la creazione di un sistema di garanzie pubbliche per mobilitare le case vuote – contribuirà ad aumentare l’offerta.
Ma, anche se il problema dell’offerta è rilevante, la sfida prioritaria presentata dal nostro mercato immobiliare è legata a una domanda che è raddoppiata in appena un decennio, passando dalle 400.000 case del 2015 alle quasi 800.000 di oggi. Questo forte aumento della domanda è dovuto alla crescita delle famiglie e, soprattutto, al fatto che l’edilizia abitativa – in Spagna e in tutto l’Occidente – è diventata un bene di investimento il cui prezzo si muove in funzione della redditività attesa nel settore.
Costruire in modo più semplice per soddisfare questa domanda di investimenti non avrebbe senso. Non solo sarebbe uno spreco di risorse, ma non abbasserebbe necessariamente i prezzi – ricordiamo il periodo della bolla immobiliare, in cui la Spagna costruiva più di mezzo milione di case all’anno e, allo stesso tempo, i prezzi crescevano fortemente. Non si tratta di mettere in circolazione ulteriori proprietà immobiliari destinate ad alimentare l’attuale spirale degli investimenti, né di rafforzare il carattere di asset finanziario che le case hanno oggi per molti investitori. Si tratta di garantire l’accesso dei cittadini a beni di prima necessità.
In questo senso il piano mira a disincentivare gli affitti turistici e stagionali, nonché l’acquisto di alloggi da parte di cittadini extracomunitari non residenti. Ma è ben lungi dall’essere sufficiente: è necessario riorientare gli attuali investimenti nel mercato immobiliare – fortemente incentrati sull’affitto – dal mero acquisto e vendita di immobili già costruiti verso nuove costruzioni volte a creare progressivamente un parco pubblico destinato all’affitto sociale. In ogni caso, con le misure proposte, questo riorientamento difficilmente potrà verificarsi.
Il piano di Sánchez costituisce una prima proposta ben articolata, realistica e praticabile per iniziare a risolvere la crisi di accesso agli alloggi in Spagna. Ma non è sufficiente e, inoltre, ci vorranno anni perché dia i suoi frutti. Il problema è che, vista la dimensione del dramma, siamo nei minuti di recupero e non abbiamo quelle scadenze. L’iter parlamentare di queste misure dovrebbe ampliare e rafforzare la loro ambizione.