La questione non è se i prezzi delle case continueranno o meno a salire l’anno prossimo, ma di quanto. L’aumento dei prezzi delle case nel 2025 è dato per scontato in quanto la scarsità dell’offerta a fronte di una domanda crescente di alloggi continuerà, senza soluzioni in vista per i prossimi mesi che portino ad una riduzione della tensione nei prezzi del mercato immobiliare. Nel 2025 le case saranno più costose, soprattutto nelle grandi città e dove non ci sono quasi nuove costruzioni, anche se l’aspirante acquirente potrà trovare prestiti più convenienti. Un sollievo relativo e riservato solo a chi ha già risparmiato una somma considerevole per poter ottenere un mutuo.
Gli ultimi dati rivelano in modo rivelatore il momento di effervescenza che sta vivendo il mercato immobiliare spagnolo. Gli alloggi gratuiti sono aumentati del 6% su base annua nel terzo trimestre dell’anno, fino a 1.921 euro al metro quadrato, il livello più alto dall’inizio del 2009, secondo i dati pubblicati giovedì dal Ministero dell’Edilizia e dell’Agenda Urbana . L’aumento dei prezzi accelera dal 4,3% nel primo trimestre dell’anno al 5,7% nel secondo. Questa spinta coincide anche con il decollo del numero di operazioni di compravendita. Cioè, più acquisizioni da parte di acquirenti disposti a pagare sempre di più. A settembre, le vendite di case hanno superato le 61.000 transazioni, il 41,5% in più rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, la cifra più alta dal 2007, secondo i dati annunciati dall’INE. Le operazioni su nuovi appartamenti, le più costose, sono già ai livelli più alti degli ultimi 11 anni.
Il portale immobiliare Idealista raccoglieva già dati a maggio secondo i quali i prezzi delle case avevano superato il massimo della bolla del 2007, a 2.120 euro al metro quadrato. A ottobre il prezzo è già a 2.209 euro e, sebbene si tratti di un livello che comprende le offerte di partenza con cui vengono pubblicizzate le case e non il prezzo finale di vendita, è un chiaro termometro della situazione attuale e della tendenza al rialzo del mercato . “Stiamo già vedendo come i finanziamenti più convenienti abbiano riattivato un importante bacino di domanda, facendo sì che il numero di operazioni nel mese di settembre raggiunga un record, il che indica che molto probabilmente i prezzi continueranno a crescere nel 2025. , con speciali impatto sulle aree in cui le nuove costruzioni non compaiono sul mercato», spiegano dal portale immobiliare. E ricordano che il 2024 finirà per essere segnato dal problema chiave dell’edilizia abitativa, la carenza di offerta.
“Prevediamo che la tendenza al rialzo dei prezzi delle case continuerà nel 2025, con una crescita nominale prevista intorno al 4%, chiaramente al di sopra dell’inflazione”, afferma Judit Montoriol, economista di CaixaBank Research. Un aumento che, riconosce, potrebbe essere maggiore: “la situazione espansiva del mercato immobiliare e il buon andamento dell’economia spagnola fanno sì che i rischi di un aumento dei prezzi delle case più rapido del previsto nel nostro scenario centrale non siano trascurabili” .
Félix Lores, economista di BBVA Research, concorda che il principale fattore che fa salire i prezzi – una domanda che supera l’offerta – sarà mantenuto e addirittura accentuato l’anno prossimo. Dal 2021, secondo il servizio di ricerca BBVA, il numero di nuove costruzioni è inferiore a quello delle case create. E sulla base dei dati più recenti sull’attività, l’azienda sta adeguando al rialzo le sue previsioni di aumento dei prezzi per il 2024 e il 2025, a circa il 6%. «Conosciamo il numero di case iniziate due anni fa, circa 110.000, che saranno quelle completate nel 2025. Allo stesso tempo, durante l’anno si potranno realizzare circa 300.000 case», spiega. Insomma, un’offerta di nuove abitazioni molto lontana dalla nuova domanda. Lores sottolinea anche il fattore aggiuntivo rappresentato dai tassi di interesse più bassi, che favoriranno l’accesso al mutuo per gli aspiranti proprietari di casa. Ci saranno case più costose, ma prestiti un po’ più economici, che possono indirizzare la domanda verso l’acquisto di abitazioni a fronte di prezzi di affitto alle stelle. “Ci sarà chi cercherà in modo più attivo di acquistare una casa con tassi di interesse più bassi”, aggiunge l’esperto. “Ci aspettiamo che i prezzi residenziali si attivino dopo la stabilizzazione registrata dalla fine del 2022 e crescano moderatamente al di sopra dell’inflazione data l’offerta limitata disponibile, rigida nel breve termine”, aggiunge Cristina Arias, direttrice del servizio di ricerca Tinsa by Accumin.
L’agenzia di rating Fitch prevede un aumento dei prezzi delle case in Spagna tra il 4% e il 6% nei prossimi due anni. Essi sostengono la loro stima in una maggiore domanda di acquisto che porterà condizioni di finanziamento più attraenti, nella persistente mancanza di offerta e in un mercato del lavoro stabile. E ricordano che l’IPC delle abitazioni nuove pubblicato dall’INE ha già superato in giugno del 40% il picco massimo della bolla del 2007. Al contrario, questo IPC delle abitazioni usate è ancora inferiore del 10%, un contrasto che si spiega “A causa dell’offerta molto limitata di nuove abitazioni negli ultimi anni, dei costi di costruzione più elevati e di una forza lavoro insufficiente. Inoltre, la domanda immobiliare si sta spostando verso alloggi di qualità superiore”. Il mercato immobiliare in Spagna si muove ormai senza complessi in indicatori che si riferiscono ai tempi della bolla immobiliare gonfiata all’inizio del secolo, anche se con sfumature. Il valore stimato, in termini nominali, è ancora inferiore dell’8,6% al massimo registrato nel primo trimestre del 2008. E in termini reali, considerando l’effetto dell’inflazione, il valore stimato delle abitazioni libere è inferiore del 33% al massimo, chiarisce CaixaBank Research .
Deficit abitativo
La Banca di Spagna stima che le province di Madrid e Barcellona rappresentino quasi un terzo del deficit immobiliare accumulato totale stimato per il periodo 2022-2025. E se a queste aree si aggiungono le province di Valencia, Alicante e Málaga, queste cinque province rappresentano oltre il 50% del deficit totale. Sono le zone in cui si realizzano più case e in cui, quindi, i prezzi di vendita delle case aumenteranno di più. Secondo i dati di Idealista, l’aumento dei prezzi di acquisto nella città di Madrid nel mese di ottobre è stato del 18,8%, fino a 4.830 euro al metro quadrato; 10,8% a Barcellona, fino a 4.597 euro, e 19,6% nella capitale di Malaga, fino a 3.161 euro.
CaixaBank Research sottolinea che i prezzi elevati già raggiunti in alcune località fanno sì che lo sforzo per accedere agli alloggi potrebbe essere un fattore che dirotta parte della domanda verso località vicine, ma più convenienti, facendo salire a sua volta i prezzi in quest’area. “Questo fenomeno della “macchia d’olio” ha già cominciato a manifestarsi ed è molto probabile che si diffonderà nel 2025”, spiega Judit Montoriol. Nel terzo trimestre di quest’anno, secondo i dati del Ministero dell’Edilizia, solo cinque capoluoghi di provincia hanno registrato un calo dei prezzi su base annua: Zamora (-5,6%), Albacete (-2,2%), Almería (-1,7 %), Melilla (-1,3%) e Palencia (-0,3%).
Che speranza resta che i prezzi delle case possano dare una tregua? Come ha sottolineato la Banca di Spagna in un recente rapporto, “l’entità del problema diagnosticato rende difficile credere che azioni isolate a breve termine possano avere una portata sufficiente per ridurre significativamente le attuali difficoltà di accesso agli alloggi”. Infatti, gli sviluppi immobiliari durano solitamente circa due anni dall’inizio alla consegna delle chiavi. Gli esperti concordano che la soluzione sta nello stimolare l’offerta di alloggi, soprattutto di alloggi a prezzi accessibili. E mettono in dubbio l’efficacia delle misure volte a rilanciare la domanda, come le garanzie pubbliche nella concessione dei mutui o le detrazioni fiscali per l’acquisto della casa. “Gli aiuti alla domanda vengono solitamente trasferiti sui prezzi”, sostengono su BBVA Research.