Le proposte del PP e del Governo sull’edilizia abitativa: stessa diagnosi, focus diversi | Economia

Il problema dell’accesso all’alloggio in Spagna è così urgente che, nel giro di poche ore, il presidente del governo e il leader dell’opposizione si sono sfidati in una coreografia di misure e proposte per affrontare una crisi che colpisce soprattutto i giovani . Nel fine settimana, il presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo, ha presentato un pacchetto di proposte con l’obiettivo di stimolare l’offerta di alloggi promuovendo la costruzione e l’acquisto; e questo lunedì il presidente del governo, Pedro Sánchez, ha presentato 12 misure incentrate sulla regolamentazione degli affitti e sulla riduzione della domanda. In entrambi i casi la diagnosi è la stessa: mancano gli alloggi, soprattutto nelle zone più stressate. E nonostante le differenze, ci sono anche somiglianze, come gli incentivi fiscali, gli aiuti per la riabilitazione, la mobilitazione dei terreni o l’accelerazione delle procedure di costruzione.

Le misure presentate da Sánchez questo lunedì si basano su tre assi: cercare di aumentare lo stock pubblico di affitti, fornire maggiori aiuti ai proprietari e agli inquilini per partecipare ad affitti accessibili e limitare la domanda speculativa e le frodi. Quelli di Feijóo, dal canto loro, puntano ad aumentare l’offerta attraverso più suolo pubblico e più costruzione di alloggi sovvenzionati, prevedendo vantaggi fiscali per l’acquisto, l’affitto e la ristrutturazione, e snellendo le procedure di pianificazione urbana. “Ci sono molte somiglianze, perché sostanzialmente concordano sulla diagnosi, che è il problema della mancanza di costruzione. È una cosa logica e ovvia: la pianificazione urbanistica è molto lenta, gli ostacoli burocratici sono tanti, e in questo settore non esistono soluzioni miracolose. Serve una politica coerente nel tempo”, spiega José García Montalvo, professore di Economia all’Università Pompeu Fabra.

L’esperto sottolinea che sia il PP che il Governo condividono alcune proposte per aumentare l’offerta. Ad esempio, gli aiuti per la riabilitazione delle case vuote destinate ad un affitto a prezzi accessibili, o la mobilitazione del suolo pubblico: il Governo propone di trasferire due milioni di metri quadrati di terreno residenziale pubblico alla nuova Società per l’edilizia residenziale pubblica, e anche il PP avvia la sua proposta proponendo destinare il suolo pubblico allo sviluppo edilizio. Concordano anche su alcuni degli incentivi proposti: una delle misure del governo consiste nell’approvare un’esenzione fiscale del 100% dall’imposta sul reddito personale per i proprietari che affittano i loro immobili secondo l’indice dei prezzi di riferimento, mentre il PP propone sgravi fiscali nell’acquisto di case.

Tuttavia, i due pacchetti presentati dal leader del PP e dal presidente del governo hanno suscitato scetticismo tra i diversi attori del settore immobiliare. Abituati ad annunci di vario genere di volta in volta, aspettano che le misure vengano finalizzate, e comunque non prevedono che ci sarà un grande impatto sul mercato. Jaime Palomera, ricercatore dell’istituto IDRA ed ex portavoce del sindacato degli inquilini di Barcellona, ​​porta come esempio alcune misure annunciate da Sánchez. Uno è il divieto di acquisto di appartamenti da parte di stranieri extracomunitari non residenti in Spagna: “Il problema è che molti acquisti speculativi vengono fatti da persone che vivono in Paesi europei, come Germania o Francia. Inoltre, molti di questi acquisti non vengono effettuati da privati, ma da aziende con sede negli Stati Uniti o in Cina, che potranno continuare a fare affari con le case”. Un altro esempio è l’esenzione dall’imposta sul reddito personale per i proprietari che seguono l’indice di riferimento per fissare il prezzo. “A parte il fatto che va contro la giustizia fiscale, difficilmente funzionerà, perché i proprietari godono già di grandi aiuti fiscali anche se fissano i prezzi alle stelle”, spiega: “Quello che bisognerebbe fare è aumentare le tasse su coloro che mantengono abusivi affitti”.

Anche i proprietari sono scettici. «Nel breve termine inciderà ben poco, soprattutto per quanto riguarda l’Azienda Edilizia Pubblica: le case che le verranno trasferite esistono già, non sono nuove, e i terreni che dicono di mobilitare bisognerà vedere quando sarà”, dice Oscar Gorgues, direttore della Camera del Demanio Urbano di Barcellona. Si tratta della misura annunciata da Sánchez per il trasferimento di 3.300 abitazioni e due milioni di metri quadrati di terreno di proprietà dell’amministrazione alla nuova organizzazione, e l’incorporazione dei 30.000 appartamenti di Sareb (di cui 13.000 immediatamente). “Bisogna vedere dove sono questi pavimenti e se servono a risolvere il problema. Con questa nuova società ci vendono il fumo”, sottolinea.

Dinamizzare il terreno

“Il PP vuole deregolamentare il mercato per facilitare gli investimenti, è più pratico, vuole dare energia al mercato fondiario. Il governo non è all’altezza delle sue misure, perché non affronta il problema, che è il territorio: se non ci sono nuove case, non si metterà la gente da nessuna parte”, dice Gorgues. Riguardo alla tutela della proprietà pubblica delle case protette, ironizza: “Quando ci sono le case protette, proteggiamole, fino ad allora questa misura non ha più alcun significato”. In Spagna, l’edilizia pubblica rappresenta appena il 2,5% del patrimonio residenziale. Gorgues inoltre non si fida dell’impatto di misure come le garanzie di riscossione dell’affitto per i proprietari che offrono i loro appartamenti a canoni convenienti. “Nelle zone sottoposte a stress c’è così tanta domanda che i proprietari non hanno bisogno di garanzie aggiuntive e non avranno bisogno di abbassare il prezzo”, sottolinea. D’altra parte, il portavoce dell’Associazione dei proprietari, Sergi Llagostera, sottolinea che il problema principale è l’incertezza giuridica, ed è scettico nei confronti delle proposte di Sánchez nonostante l’annuncio di maggiori garanzie nella riscossione: “Non è risolto, perché in ” mancati pagamenti, i processi giudiziari si trascinano all’infinito.” Da parte sua, Carles Sala, portavoce dell’API, plaude alle esenzioni fiscali: “È un riconoscimento che gli stimoli fiscali della legge sull’edilizia abitativa sono insufficienti e che l’amministrazione non sarà in grado di affrontare il deficit strutturale dell’edilizia abitativa senza il collaborazione privata. Il regime coercitivo non funziona”.

Secondo Montalvo, sebbene il Pp e il governo condividano una diagnosi e alcune misure, sottolinea che in entrambi i casi l’attenzione deve essere ampliata: “L’incentivo importante non è il profitto, ma piuttosto la tutela della proprietà e la sicurezza giuridica. Questo settore ha bisogno di una politica stabile e ciò che bisogna fare è stimolare l’offerta, non reprimere la domanda”. C’è però una delle proposte di Sánchez che sembra essere sulla strada giusta: il lancio di una Perte per modernizzare la costruzione di case prefabbricate e modulari. “Ciò può avere un grande impatto, perché riduce i tempi e i costi di costruzione, ma manca una regolamentazione che consenta alle banche di fornire finanziamenti”.