3.505.179 case a prezzi accessibili. Questo è il “calcolo rigoroso” che un’analisi della società di consulenza Atlas Real Estate Analytics mostra se la Spagna vuole equilibrare il suo mercato immobiliare in modo che il tasso di sforzo (la percentuale del reddito che le famiglie destinano al pagamento dell’abitazione) non superi il 30%. Lo studio viene effettuato sulla base di qualsiasi tipo di possesso, locazione o acquisto. E colpisce che il risultato sia molto più alto degli 1,5 milioni di alloggi pubblici che il Governo si è proposto di raggiungere, senza un obiettivo temporale specifico, così che la Spagna eguagli la media europea dell’edilizia sociale, che è stimata al 9% del totale. totale delle abitazioni principali.
Quello che viene a dire Rapporto sugli alloggi accessibili in Spagna 2024pubblicato questo mercoledì, è che nemmeno l’enorme sforzo che sarebbe necessario per eguagliare la media continentale (i calcoli più ottimistici collocano il patrimonio sociale e accessibile spagnolo al 2,5% o al 3%) potrebbe superare l’attuale crisi dell’accessibilità abitativa. Servono molte più case a prezzi accessibili (cioè a prezzi più bassi di quelli che offre il mercato in questo momento, come nel caso degli alloggi sovvenzionati) e questa esigenza è anche più urgente in alcune parti.
Gli analisti di Atlas prevedono che la provincia di Madrid dovrebbe incorporare 864.000 case economiche, mentre a Barcellona sarebbero circa 716.000. Al terzo posto c’è Alicante (306.000 case), seguita da Valencia (276.000), Isole Baleari (154.000) e Granada (108.000). A parte le tre province più popolate, il rapporto evidenzia che “i casi di Alicante (simile a quello delle Isole Baleari, con un’offerta fondamentalmente focalizzata sul pubblico internazionale) e Granada (a causa del minor reddito delle famiglie in questa provincia) sono sorprendenti”. In tutti gli altri il bisogno è inferiore a 100.000 case, ma con grandi differenze: mentre territori come Saragozza o Tarragona sono vicini a quella barriera, a Lugo e Ourense si ritiene che basterebbe aggiungere circa 2.000 case a prezzi accessibili al l’attuale offerta immobiliare.
La consulenza immobiliare, che si basa sull’utilizzo di grandi dati e nella sua analisi incrocia centinaia di indicatori provenienti da fonti sia private che pubbliche, lo studio abbonda di cause di questa esigenza. E ciò sottolinea, secondo la consueta linea del settore immobiliare, la carenza di costruzioni negli ultimi tempi. La scarsa edificazione rispetto alla crescita demografica che la Spagna ha vissuto negli ultimi anni ha causato un deficit di offerta di alloggi che Atlas stima già in oltre 299.000 immobili. E avverte che, se le attuali tendenze nella creazione di case e nuove costruzioni rimanessero stabili fino al 2039, per allora sarebbero necessarie più di 2,6 milioni di case.
Approfondendo ulteriormente la carenza di offerta, il rapporto parla di una contrazione del mercato, poiché attualmente sono circa 675.000 le case in vendita in tutta la Spagna, mentre a marzo 2020, prima del covid, erano circa 850.000. E aggiunge altri fattori come l’aumento dei costi di costruzione (58% dal 2006), l’aumento della pressione fiscale per il settore, lo squilibrio tra i prezzi, che sono aumentati più del reddito disponibile delle famiglie, e le tendenze demografiche che guidano il popolazione si concentrerà sempre più nelle grandi città.
In conseguenza di tutto ciò, l’età media all’acquisto della prima casa è oggi di 41 anni. E per fare questo passo sono necessari quasi sei anni di reddito netto familiare, rispetto a meno di 4,5 anni all’inizio del 2020. Nel caso dell’affitto, il pagamento del canone rappresenta oltre il 35% del reddito delle famiglie , una media che, soprattutto quando il covid ha colpito questo mercato, non ha superato il 30% nella prima metà del 2021.
Nel capitolo soluzioni Atlas utilizza anche il classico manuale del settore. Si punta a una maggiore disponibilità di terreni edificabili, alla collaborazione pubblico-privato per costruire alloggi a prezzi accessibili con formule di cessione del diritto di superficie o di riduzione delle tasse, sia in fase di costruzione che per gli acquirenti finali. Si punta anche all’”ottimizzazione dei costi” nel processo di costruzione attraverso l’uso della tecnologia e dell’intelligenza artificiale, una questione in cui la società di consulenza analitica ha evidenti interessi. Tutto ciò contribuirebbe ad aumentare lo stock accessibile e a raggiungere l’obiettivo di 3,5 milioni di case. Anche se lo stesso consulente svolge un esercizio alternativo e si chiede cosa accadrebbe se invece di non superare il 30% dell’impegno (la percentuale che la legge sulla casa prevede come sinonimo di accessibilità) l’obiettivo non dovesse superare il 40%. Con questa premessa, il bisogno sarebbe di circa 2,1 milioni di case a prezzi accessibili. Uno scenario che la società di consulenza definisce un “calcolo realistico”, ma che è anche molto lontano dall’attuale realtà spagnola.