La nuova società per l’edilizia pubblica: il difficile compito di costruire migliaia di case | Aziende

Tra le misure annunciate lunedì da Pedro Sánchez, spicca la cessione di due milioni di metri quadrati di terreno residenziale alla neonata società di edilizia pubblica per costruire migliaia di case protette per i cosiddetti affitti accessibili o al di sotto del prezzo di mercato. Anche se né il Presidente del Governo né il Ministero dell’Edilizia presieduto da Isabel Rodríguez hanno stimato quante migliaia di case potrà costruire questa nuova società o quante all’anno, il settore dello sviluppo vede molto difficile che possa di avviare la propria attività da zero con qualsiasi celerità se non con la collaborazione privata. A ciò si aggiunge il mancato ricambio generazionale nei lavori e la difficoltà di finanziare l’industrializzazione, una formula per il futuro a cui le aziende e l’esecutivo confidano, consistente nel costruire in parte case nelle fabbriche.

La società di edilizia pubblica ha come seme l’attuale Sepes, un ente fondiario statale, con esperienza in gran parte in terreni industriali. Il primo progetto annunciato di questa nuova entità sarà la costruzione di più di 400 case nella vecchia Caserma degli Ingegneri di Valencia, oltre alla sua presenza rilevante nel Campo Operativo di Madrid.

Un portavoce del Ministero dell’Edilizia afferma che la Spagna deve colmare il deficit dell’edilizia residenziale che continua a trascinarsi a causa della bolla immobiliare e considera una buona notizia che l’anno scorso sia stata superata la cifra di 100.000 visti per nuove costruzioni. “La società di edilizia pubblica servirà ad aumentare l’offerta e, soprattutto, a tutelare la funzione sociale delle abitazioni garantendo un parco demaniale”, sottolineano.

Dal lato dei promotori, invece, le capacità del nuovo ente statale sono viste con scarso ottimismo. “Le imprese municipali con a track record Ancor più rilevante è il fatto che non stanno praticamente sviluppando l’edilizia residenziale pubblica. Qui partiamo dal presupposto che a Sepes non sono sviluppatori e dovrebbero creare una struttura da zero”, ricorda Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente della società immobiliare Vía Ágora e di Lignum Tech, società di industrializzazione nel settore residenziale costruzione. “Mi sembra complesso. Hanno bisogno di tutto, dai sistemi informatici alle persone che capiscono lo sviluppo residenziale”, afferma. “Il residenziale è un mondo molto complesso, che ha bisogno di persone con esperienza nel settore e in Sepes non ce n’è. Dovranno iniziare a formare squadre. Gli costerà tempo”, dice.

Per questo motivo, Gómez-Pintado, che è stato anche presidente dell’associazione dei promotori, sottolinea che anche modelli più semplici come i concorsi per la costruzione di affitti accessibili lanciati dalle comunità autonome e dai consigli comunali hanno richiesto anni, motivo per cui lo considera più difficile iniziare, fare promozioni, progetti, appaltare i lavori, sviluppare la costruzione… “La formula migliore che Sepes può sviluppare è la collaborazione pubblico-privato. E’ il modo più veloce. “Se si vuole creare una tipica società di sviluppo, ciò non si fa dall’oggi al domani.”

Della stessa opinione Xavier Vilajoana, presidente di APCEspaña, l’associazione dei promotori, secondo il quale l’edilizia pubblica deve essere un altro strumento. “Non potrebbero nemmeno se volessero. Sarà uno strumento in più sul suolo pubblico, ma niente di più”, afferma a proposito delle capacità del nuovo ente statale. “La sua incidenza sarà molto piccola”, prevede.

Vilajoana spiega che il ministero ha ripetuto che conta sul settore privato in questo lavoro per creare alloggi pubblici. “In caso contrario, non andranno avanti. Lo diamo per scontato. Il settore privato vi ha sempre detto che è disposto e disponibile. Tutto il resto mi sembrerebbe assurdo», sottolinea e sottolinea che le aziende possono aiutare con i loro professionisti. “Abbiamo tutto ciò che serve per costruire un edificio nel settore privato.”

Mancanza di manodopera

Uno dei colli di bottiglia che il settore ha riscontrato negli ultimi anni è la mancanza di manodopera. Dallo scoppio della bolla dei mattoni nel 2008, gran parte del tessuto industriale che costruiva 600.000 case all’anno è stato distrutto per stabilizzarsi intorno alle 100.000, ma il settore ritiene che sarebbero necessarie circa 200.000 unità a causa del deficit degli ultimi anni, la crescita demografica e la creazione di famiglie. La Banca di Spagna ha calcolato ad aprile che mancheranno 600.000 case fino a quest’anno per bilanciare il mercato immobiliare e gli sviluppatori aumenteranno questo deficit a 2,7 milioni di case in 15 anni.

Ma la crescita di questa attività non può essere istantanea, tra l’altro per la mancanza di professionisti nei cantieri, situazione che gli esperti denunciano da anni. “Non c’è capacità produttiva. È una delle spade di Damocle che abbiamo nel settore. Nei prossimi dieci anni, praticamente il 25% della forza lavoro, di tutta la popolazione del Paese, andrà in pensione. baby-boom che sono del settore. Queste persone vanno in pensione e non c’è alcun sostituto”, afferma Gómez-Pintado.

Vilajoana crede che l’attività privata possa crescere, anche se non ha tanta fiducia nell’ente pubblico: “Il settore è molto resiliente, si adatta e si sveglia. Il settore privato lo ha sempre fatto, il settore pubblico non lo ha mai fatto. Non ho molta fiducia che inizieranno a costruire molte case. È ovvio. È impossibile competere in termini di produttività”.

Soluzione nell’industrializzazione

Una delle soluzioni che il settore considera essenziali per aumentare la capacità è nota come industrializzazione, ovvero produrre parte delle case in fabbriche come cucine, bagni, facciate e anche in moduli. Proprio una delle misure annunciate da Sánchez è stato il lancio del Perte (progetto strategico per la ripresa e la trasformazione economica) dell’edilizia abitativa, volto a promuovere l’innovazione e la modernizzazione del settore dell’edilizia industrializzata e modulare, secondo il Presidente del Governo.

Dal Ministero di Ciudad Real, Rodríguez insiste che si sta lavorando per migliorare e modernizzare le condizioni del settore, “renderlo più attraente, scommettendo sull’innovazione con la Costruzione Perte che accelera anche i tempi sia di costruzione, ristrutturazione e rigenerazione urbana ”.

Uno dei problemi nel portare avanti questa industrializzazione è nel finanziamento dei lavori nelle fabbriche, poiché le banche sono riluttanti a concedere prestiti per queste costruzioni al di fuori del cantiere, che di solito sono coperti da un credito ipotecario al promotore. Negli ultimi mesi, come pubblicato Cinque giornisono stati formati gruppi di lavoro tra il Ministero dell’Economia, il Ministero dell’Edilizia, i promotori, la banca e il Banco di Spagna, tra gli altri, per modificare la cosiddetta norma ECO che consentirebbe alle banche di finanziare questi lavori nella fabbrica . Ma Vilajoana riconosce che la questione è bloccata e chiede alle Amministrazioni e alla Banca di Spagna di correre dei rischi. “In Europa è fatto. L’inizio di qualsiasi attività comporta un certo rischio, ma se non si inizia… Queste barriere vanno abbattute. Un’attività economica come l’industrializzazione della promozione senza finanziamenti non è vitale”, denuncia.

Gómez-Pintado, dal canto suo, ritiene che la soluzione a breve termine potrebbe arrivare se l’ICO (Official Credit Institute) concedesse garanzie alle imprese di industrializzazione, in modo che i pagamenti dei mutui ipotecari tradizionali possano essere anticipati.