Un mese dopo i danni che hanno devastato 75 comuni della Comunità Valenciana, è diventato chiaro che le conseguenze per il settore immobiliare vanno ben oltre le proprietà danneggiate e le strade allagate. La devastazione delle case è stata un colpo immediato e visibile, ma c’è di più: nel medio termine, dicono gli esperti, gli affitti nelle zone non colpite diventeranno più cari, i mutui ipotecari diventeranno più duri e alcune tipologie di immobili, come quelli bassi , subiranno un forte deprezzamento. La domanda persisterà al livello zero grazie alle radici della popolazione locale, ma è escluso qualsiasi interesse da parte di acquirenti di altre comunità, tanto meno di stranieri, che già rappresentavano una piccola percentuale del mercato in queste località.
Le agenzie immobiliari dei comuni colpiti prevedono un calo delle transazioni e un maggiore controllo nella scelta dell’appartamento. “Anche se le operazioni già in corso sono rimaste in gran parte in piedi, gli acquirenti ci chiedono garanzie che non subiranno danni strutturali”, spiega Ricardo Navarro, direttore di RK Futurpiso, un’agenzia che lavora nel terreno. . “Partiamo dal presupposto che la gente non vuole un piano terra, che il valore di acquisto potrebbe diminuire a Paiporta, Benetússer o Massanassa e che la poca domanda estera che avevamo – la maggior parte è concentrata nei comuni costieri – scomparirà. Le persone con radici restano qui”, aggiunge. Anche in questi comuni il mercato degli affitti ha frenato. Navarro stima che la domanda sia diminuita tra il 30% e il 40% nel giro di un mese, anche se ha avuto un impatto minimo sui prezzi a causa dell’offerta molto limitata.
I portali immobiliari concordano che è ancora presto per avere dati sull’evoluzione dei prezzi sia per le vendite che per gli affitti. Tuttavia, si prevede che le aree soggette a inondazioni diventeranno più economiche, in particolare nel caso dei piani terra, che hanno subito il peso maggiore delle inondazioni del 29 ottobre. Ferran Font, direttore degli studi di Pisos.com, avverte che “questo tipo di alloggi avrà meno valore in futuro perché le persone non vogliono essere esposte”. La paura di restare intrappolati in caso di un’altra inondazione potrebbe ridurre il valore degli immobili fino al 18% nei prossimi otto mesi, secondo le stime dell’esperto Valmesa, con sede nella Comunità Valenciana. A loro volta, ritengono che i comuni considerati sicuri potrebbero diventare tra il 6% e l’8% più cari da qui al 2026.
Per ora, il ritiro dal mercato degli immobili interessati e la pulizia delle strade, ancora ricoperte di fango, ha sconvolto il settore immobiliare nelle zone alluvionate, ma ha rilanciato quello dei comuni limitrofi. “Chi ha possibilità economiche ha scelto di affittare provvisoriamente in zone vicine o nella capitale. Questa situazione potrebbe durare per il prossimo anno o anno e mezzo, durante il quale verrà un po’ dimenticata e assumerà un colore diverso”, afferma Nora García, presidente dell’Associazione Immobiliare della Comunità Valenciana. Allo stesso modo, Pablo Moreno, residente a Catarroja insiste sul fatto che “molte case sono ancora impraticabili, con garage non puliti e pericolo di condizioni antigeniche”, motivo per cui ritiene che “solo i fondi avvoltoio” potrebbero essere interessati ad acquistare una casa in queste condizioni in questo momento.
La società di consulenza CBRE concorda che “nel breve termine ci sarà un mercato a due velocità molto marcate tra L’Horta Sud (che è la zona danneggiata) e L’Horta Nord o la capitale di Valencia, dove la domanda e il mercato potranno essere reindirizzati “Sarebbe ancora più stressato a causa della limitata offerta esistente.” Nella città di Valencia, l’offerta di alloggi di nuova costruzione è attualmente ai minimi storici.
Nel medio e lungo termine ci saranno ripercussioni anche in ambito finanziario. Gli analisti avvertono che l’accesso ai mutui ipotecari nelle aree colpite sarà più restrittivo, poiché gli enti bancari trasferiranno il rischio climatico sui premi addebitati. Inoltre, gli assicuratori stanno iniziando a valutare in modo più rigoroso l’ubicazione degli immobili prima di determinare i premi e le restrizioni di copertura. Questo inasprimento delle condizioni non solo complica l’acquisizione di nuove proprietà, ma colpisce anche gli attuali proprietari, che potrebbero dover affrontare premi più elevati o limitazioni sulle loro polizze assicurative.
Fino a 145.000 case nelle aree colpite
Esistono stime diverse sul numero di case colpite da dana. Da un lato, i dati raccolti da Valmesa mostrano che nelle aree danneggiate si trovano 268.000 immobili costruiti, di cui oltre 145.000 sono appartamenti o case unifamiliari. Questa cifra è calcolata a partire dai dati analizzati dal sistema Copernicus, integrati con le informazioni del Dipartimento di Geografia dell’Università di Valencia e dei comuni. Il perito riconosce che non esiste una delimitazione chiara e che aggiorneranno nuovamente le informazioni tra una settimana, quindi ritiene che potrebbero aumentare. Al momento si stima che il costo globale delle riparazioni di tutte le proprietà ammonti a quasi 4 miliardi di euro.
Le cifre gestite dal Collegio dei cancellieri sono molto più moderate. Secondo i loro calcoli, nella zona di Valencia e Cuenca gli immobili interessati da costruzioni sono 100.628, di cui 60.906 sono abitazioni. Questo dato è estratto secondo le tipologie di un programma informatico proprietario, non dal catasto, quindi non comprende garage o magazzini ed è più preciso in termini di categorie di tipologia edilizia.
Nonostante le differenze nei calcoli, vi è consenso sul fatto che l’impatto economico sia di milioni, motivo per cui gli esperti ritengono che la dana dovrebbe segnare un prima e un dopo nella percezione del rischio climatico nel mercato immobiliare valenciano e nazionale. La Spagna si trova nella regione del Mediterraneo, per la quale l’Agenzia europea dell’ambiente evidenzia possibili aumenti della temperatura, siccità, incendi boschivi e perdita di biodiversità. Leyre Echevarría, direttrice ESG e Sostenibilità in Spagna presso CBRE, si rammarica del fatto che, nonostante la necessità di valutare questi problemi nel mercato, “non c’è ancora abbastanza consapevolezza, né una reale urgenza di investire nella riduzione di questo rischio negli asset immobiliari”.
Le catastrofi naturali stanno diventando sempre più frequenti, per questo gli esperti prevedono che in futuro non ci sarà altra scelta che considerare questi rischi al momento dell’acquisto di una casa. “La sicurezza contro eventi come la dana acquisirà rilevanza nelle decisioni degli inquilini e ci saranno sicuramente aree che subiranno un deprezzamento”, conclude Mercedes Blanco, di Fincas Blanco.