Il centro dell’attività economica di Madrid si sposterà verso nord. Almeno così è stata concepita a livello urbano nella cosiddetta Operazione Chamartín, che dopo 30 anni dal suo lancio, questa settimana ha vissuto una tappa fondamentale per il suo progresso. Questo giovedì, la società immobiliare Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN), controllata da BBVA, ha acquisito da Adif gran parte del terreno ivi situato per 1.245 milioni di euro, cosa che consentirà di iniziare il suo sviluppo. In quell’area si prevede che sorgerà il polo finanziario della capitale, simile alla City di Londra o alla Défense parigina, anche se con destinazioni d’uso miste, abitative, commerciali e con un peso green rilevante. Il conto per realizzarlo sale a 25.000 milioni.
Crea MNN, che ha come azionisti BBVA, la società immobiliare Merlin Properties e la società di costruzioni San José, ha firmato questo giovedì l’acquisizione del terreno che era nelle mani dell’amministratore delle ferrovie Adif, situato nella zona intorno alla stazione di Chamartín . Il promotore ha già sborsato oltre 210 milioni, per i quali ha dovuto fare un aumento di capitale a carico dei soci, e il resto sarà versato in 20 anni all’amministratore ferroviario dipendente dal ministero dei Trasporti.
Questo progetto fu promosso nel 1993 sotto il mandato dell’allora ministro socialista dei Lavori Pubblici Josep Borrell con l’idea di colmare il divario aperto dai binari a nord della stazione di Chamartín. A vincere allora, per impossessarsi del terreno e affrontare gli investimenti necessari, fu un’unione temporanea di imprese con a capo l’Argentaria, la banca pubblica che poi sarebbe finita integrata nella BBVA. Dopo anni di cambiamenti politici, modifiche dello sviluppo e crisi immobiliare, è stato nel 2019 che si è finalmente raggiunta una versione definitiva, negoziata dall’allora sindaco Manuela Carmena (oggi Madrid), con il sostegno unanime dei gruppi parlamentari nella sessione plenaria municipale e nell’Assemblea di Madrid, e che ha ribattezzato l’iniziativa Madrid Nuevo Norte.
Lo sviluppo costerà 1.813 milioni di investimenti del settore pubblico, altri 9.256 milioni di investimenti privati (in gran parte da parte di Crea MNN in qualità di principale proprietario) e, infine, altri 14.128 milioni di investimenti privati nella compravendita di immobili, secondo i dati forniti da la società stessa nei calcoli in collaborazione con l’Università Autonoma di Madrid (UAM). In totale la fattura ammonta a quasi 25,2 miliardi.
In ogni caso, l’investimento sarà distribuito nel tempo, poiché inizialmente si prevede che questo nuovo quartiere non sarà completamente completato prima di almeno 25 anni. Secondo i calcoli dell’UAM, Madrid Nuevo Norte avrà un impatto sul PIL nazionale di 15,2 miliardi e significherà la creazione di 350.000 posti di lavoro: 200.000 durante la fase di costruzione e 150.000 già durante la fase di attività.
Come sarà il futuro distretto?
Questo progetto copre un’area di 2,3 milioni di metri quadrati, da Plaza de Castilla a nord, fino all’autostrada M-40, con una lunghezza di 5,6 chilometri, la stessa distanza dalla Glorieta de Neptuno a Plaza de Castilla, e collega la zona con il Monte de El Pardo.
Questo nuovo quartiere è diviso in quattro quartieri: Stazione Chamartín, Centro Affari Chamartín, Malmea-San Roque-Tres Olivos e Las Tablas Oeste.
Il primo di questi quartieri conta solo 180.000 mq di superficie edificabile, destinati al 100% a uffici. E proprio accanto, nel Business Center, si concentrerà il maggior numero di edifici adibiti ad uffici, dove a tale destinazione è prevista la costruzione di 987.000 mq. Malmea ne aggiungerà altri 214.000 negli uffici e Las Tablas altri 124.000. In questo modo, la parte nord della città aggiungerà 1,5 milioni di m2 come spazio per le aziende.
In questo modo si troverà nella zona più vicina alla stazione Chamartín-Clara Campoamor dove si trova questa città di uffici. Lì verranno costruiti 10 grattacieli e uno di questi dovrebbe essere il più alto dell’Unione Europea, con un’altezza di 300 metri. In questo modo, insieme a quelle conosciute come Cuatro Torres del Norte sul Paseo de La Castellana, adiacente a Madrid Nuevo Norte, creeranno il nuovo distretto finanziario.
Uno di questi quartieri, il Business Center Chamartín, sarà l’epicentro del città e ospiterà 30 edifici per uffici e otto nuovi grattacieli di oltre 30 piani, tra i più alti dell’UE.
I promotori di Madrid Nuevo Norte hanno sottolineato in più occasioni che la creazione di questo polo di attività comporterà lo spostamento di gran parte dell’attività finanziaria e commerciale nel nord della città, svuotando le aree secondarie e gli edifici che condividono case con uffici , proponendo anche una ristrutturazione del parco uffici. Farà concorrenza nell’attrarre imprese con l’altra vasta area di questo tipo di immobili nell’asse Castellana e nella zona conosciuta come Azca.
“Uno dei grandi potenziali strategici di Madrid Nuevo Norte è la sua capacità di ridefinire il modello economico della nostra capitale per i prossimi decenni, con un chiaro impegno per l’economia della conoscenza legata al talento”, sottolineano della società Crea Madrid Nuevo Norte . Secondo questo promotore, il centro finanziario della capitale è diventato obsoleto, poiché è costituito da aree destinate esclusivamente all’attività economica, che si muovono solo durante le ore d’ufficio, e una volta terminata la giornata lavorativa diventano senza vita. “Oggi questo modello non è più attraente”, dicono.
“Per questo motivo, il nuovo spazio di attività economica a Madrid Nuevo Norte non può basarsi esclusivamente su uno spazio destinato ad ospitare uffici, anche se questi avranno la qualità che oggi chiedono le grandi aziende, ma deve offrire un ambiente urbano che è altrettanto massima qualità e usi misti, qualcosa che è sempre più richiesto, che comprende un’ampia gamma di alloggi, negozi al piano terra, aree verdi, strutture uniche e massima accessibilità con i trasporti pubblici, creando ambienti urbani vivaci con attività ogni ora e ogni giorno di la settimana”, sottolinea l’azienda.
Case e aree verdi
A differenza di altri insediamenti a Madrid, come la Strategia del Sud-Est (Cañaveral, Berrocales, Ahijones, Cerros e Valdecarros), dove il peso è fondamentalmente residenziale, a Madrid Nuevo Norte solo il 40% della superficie edificabile sarà dedicata a questo uso, in particolare a costruire 10.500 case, di cui il 20% avrà un prezzo tutelato. Un altro 18% sarà sul terreno del Comune di Madrid, che, se lo si desidera, potrebbe aggiungere più case con un reddito accessibile.
Nel caso degli edifici residenziali, è soprattutto la zona di Malmea dove verrà realizzata la maggior parte delle abitazioni, oltre ai quartieri Business Center e Las Tablas Oeste.
A Madrid Nuevo Norte, inoltre, è prevista l’inclusione di 400.000 m2 di aree verdi. Lì, il parco centrale risalta sulla soletta di cemento che copre le strade e avrà una superficie di 13 ettari, in un progetto vinto dallo studio olandese West 8 e dal suo partner locale Porras Guadiana Arquitectos.
Proprio questo futuro quartiere è stato sviluppato fin dall’inizio secondo regole sostenibili. Il promotore Crea MNN indica che sarà il primo quartiere di grandi dimensioni a ottenere le certificazioni di sostenibilità Leed e Breeam, sigilli comuni negli edifici che soddisfano gli standard ambientali. Allo stesso modo, avrà un progetto pilota per diventare un quartiere decarbonizzato, senza emissioni nette di CO2.
Una delle barriere che quest’area urbana supera è stata, appunto, quella che ha affrontato l’area verde del parco centrale. Ecologistas en Acción e altri querelanti hanno portato questa operazione davanti alla Corte Suprema per diverse ragioni, tra cui quella che sarà considerata la superficie del progetto quello che sarà lo spazio verde davanti alla grande lastra di cemento che coprirà le strade. La Corte Suprema ha però dato ragione ai promotori del progetto: Comune, Comunità di Madrid, Adif e Crea MNN.
Chi sono i proprietari
Da quando l’agenzia immobiliare Crea MMN ha acquistato il terreno dall’Adif e da altre compagnie ferroviarie come la Renfe, questo promotore è diventato il principale proprietario del terreno nell’Operazione Chamartín. Avrà il 49,9% dei 2,3 milioni di metri quadrati di terreno.
A sua volta, questa agenzia immobiliare appartiene al 75,54% di BBVA, la SOCIMI (società di investimento quotata nel mercato immobiliare) Merlin Properties ha il 14,46% e il Grupo San José un altro 10%.
Crea MMN pagherà ad Adif 1.245 milioni, di cui 210 già erogati dopo l’aumento di capitale sottoscritto dai tre soci. Il resto dell’importo verrà pagato annualmente dall’agenzia immobiliare per 20 anni. Il compenso si completa con il pagamento in natura consistente nella consegna da parte di Crea MNN agli enti ferroviari di uno o più lotti urbanizzati con superficie edificabile di 100.000 mq e destinazione residenziale, che verranno destinati ad abitazioni sottoposte a qualche tutela. regime.
Il secondo più grande proprietario del terreno a Madrid Nuevo Norte è il Comune di Madrid, che possiede il 9,90% del terreno. Seguono l’Azienda Municipale dei Trasporti (EMT) con il 6,50%; Canale di Isabella II (4,90%); Comunità di Madrid (1,40%) e lo stesso Ministero dei Trasporti (0,80%).
Infrastrutture e scadenze
Tra i prossimi passi di questa operazione c’è la costituzione dei cosiddetti compensi, l’organismo che riunisce i proprietari dei terreni e si occupa della gestione urbana. Il primo incontro previsto è quello di Las Tablas Oeste, che potrebbe essere operativo nella prima metà del 2025. Anche quelli di Malmea e del Business Center avvieranno le procedure a partire dal prossimo anno.
Sarà quindi a Las Tablas Oeste che inizieranno i primi lavori di urbanizzazione, attualmente in corso di procedura presso il Comune di Madrid. L’inizio di questi lavori non dovrebbe iniziare almeno nei primi mesi del 2026.
Parallelamente alla parte immobiliare, Crea MNN e le Amministrazioni devono avanzare nella realizzazione delle infrastrutture. La cosa più accelerata, oggi, è proprio la ristrutturazione della stazione di Chamartín, che deve diventare il centro nevralgico dell’alta velocità con più binari e strutture rinnovate. Verranno inoltre aggiunte una nuova linea metropolitana, un nuovo svincolo di trasporto regionale e una nuova stazione Cercanías, oltre a 13 chilometri di piste ciclabili. Per consentire la circolazione da ovest a est (e viceversa), verranno inoltre costruiti cinque ponti, un tunnel e una passerella pedonale per colmare i binari.