Il controllo sulle valutazioni dei mutui, in mano a pochi? | Attività commerciale

Il volume delle valutazioni dei mutui nel settore immobiliare continua a crescere in Spagna. Da gennaio a settembre 2024, secondo l’Associazione spagnola di analisi del valore (AEV), ha registrato un aumento del 16%, arrivando a poco più di 338.000 perizie, e del 19% nell’importo stimato. Le valutazioni che le 32 società di valutazione autorizzate dalla Banca di Spagna realizzano su un immobile per garantire la concessione del mutuo ipotecario si basano su una serie di criteri tecnici, come l’ubicazione, la qualità della costruzione, la superficie, l’età o lo stato dell’abitazione conservazione. “Il sistema spagnolo di fornitura di servizi di valutazione non è solo il più avanzato in Europa, ma anche il più garantito. E questo perché la creazione di tale modello, supervisionata dalla Banca di Spagna, rispondeva proprio all’intenzione di promuovere la creazione di un mercato ipotecario forte, dotandolo di un sistema di valutazione trasparente, indipendente e rigoroso,” sottolinea. Miguel Ángel Castillo, presidente dell’AEV, associazione che riunisce 26 società di valutazione.

Altri professionisti però denunciano che questo meccanismo per misurare la valutazione delle case e poter accedere a un mutuo ipotecario ha favorito le società di valutazione che, insieme agli enti finanziari, hanno in mano le informazioni su quanto dovrebbero valere gli immobili. In questo modo la redazione di relazioni di stima con garanzia ipotecaria è limitata ad un certo numero di professionisti.

“Non posso effettuare, come perito indipendente, valutazioni immobiliari a fini di garanzia ipotecaria, perché questo lavoro è riservato ai tecnici che lavorano per una società di valutazioni”, lamenta Alberto Cabrera, architetto tecnico e socio di Valtecsa, società di valutazioni specializzata. nel settore alberghiero e logistico. “Sebbene lo spirito dell’Unione Europea sia quello di creare un mercato unico con la libera circolazione dei professionisti, ora un perito tedesco indipendente non può lavorare nel nostro Paese. E mentre in Germania, con 84 milioni di abitanti, ci sono 4.000 periti, in Spagna, con 48 milioni, ci sono solo 32 periti di fatto che corrispondono alle società di valutazione per le quali lavorano 3.000 tecnici», spiega Cabrera.

Secondo Onelia Nóbrega, membro della Commissione Esecutiva del Consiglio Generale di Architettura Tecnica della Spagna (CGATE), “il sistema spagnolo non incoraggia la concorrenza nei servizi di valutazione a fini ipotecari e questo danneggia il cittadino”. È così da più di 30 anni, dice.

Cosa su cui Castillo non è d’accordo, sostenendo che attualmente il mercato spagnolo dei titoli ipotecari ha un peso molto rilevante in Europa, con un volume di oltre 250.000 milioni di euro. “Le società di valutazione, quindi, supervisionando le valutazioni effettuate ai fini ipotecari, apportano alla valutazione effettuata dal perito la propria conoscenza specialistica del mercato immobiliare e un importante filtro di obiettività e indipendenza”, afferma.

La Spagna è l’unico paese dell’Unione Europea in cui non è implementata la figura professionale del valutatore approvato, prevista dalla Legge sui contratti di credito del 2019 e che, entro un periodo di sei mesi, avrebbe dovuto essere sviluppata dal Governo. “Il mercato spagnolo deve allinearsi con il resto dei paesi dell’Unione Europea per recuperare credibilità tra i cittadini e il settore immobiliare”, indica Alfredo Sanz, presidente della CGATE. “Per questo chiediamo l’attuazione del perito approvato e la parificazione delle opportunità per tutte le professionalità. Deve prevalere la libera concorrenza”, aggiunge. Pedro Cantó, presidente dell’Associazione Spagnola di Valutazione Immobiliare e Urbanistica (AEVIU), è d’accordo: “È molto sorprendente che in Spagna siamo un’isola nell’oceano, con limitazioni nell’accesso alla valutazione dei mutui (nel libero mercato ) con i clienti.

Per il presidente dell’AEV, invece, il mercato delle società di valutazione è libero e aperto, vi sono numerosi fornitori e senza alcun tipo di ostacolo alla formazione di nuove società di valutazione, purché siano rispettati i requisiti di approvazione. stabiliti dalla normativa.

Nel frattempo, tre enti (CGATE, Associazione Spagnola di Valutazione Immobiliare e Urbana e Consiglio Superiore dei Collegi degli Architetti), che a loro volta fanno parte di Tegova Spagna (Associazione Europea dei Professionisti della Valutazione), chiedono lo sviluppo della regolamentazione della professionista abilitato che regola la figura del perito.

Formazione e compensi

In Spagna, ogni valutazione effettuata da un professionista è sottoposta a un processo di controllo di qualità, indipendenza e obiettività da parte di una società di valutazione. Per fare ciò le imprese devono disporre delle banche dati e delle risorse tecniche e umane che consentano loro di verificare l’adeguatezza tecnica della valutazione e verificare che il valore proposto si adatti ai valori di immobili simili presenti sul territorio e che non ne sia influenzato da nessun tipo di interesse o pregiudizio.

Se parliamo di onorari, i periti normalmente addebitano una percentuale dell’onorario che la società di valutazione riscuote dal cliente. «Sono stabiliti liberamente da ciascuna azienda, nel rigoroso rispetto delle leggi sulla concorrenza», sottolinea l’AEV. Tuttavia, l’AEVIU sostiene che le tariffe più basse stanno diventando sempre più frequenti, essendo questo “uno dei motivi per cui sempre più l’accesso al lavoro in questo mercato è per un profilo tecnico con una laurea recentemente completata con poca formazione e che impara attraverso prove ed errori .”

Il perito indipendente Alberto Cabrera mette i numeri: valutare un appartamento da 150.000 euro ha un costo approssimativo tra i 300 ei 330 euro. Se la valutazione viene gestita dall’istituto finanziario tramite una società, resta una commissione del 30%. Il restante 70% è quello con cui operano le aziende, pagando il tecnico in media il 35%. Quindi dei 330 euro il tecnico, che è quello che fa il grosso del lavoro, intasca circa 81 euro.

Il valore degli immobili è governato dalla legge della domanda e dell’offerta e i periti raccolgono, attraverso studi di mercato, la situazione reale dell’immobile in ogni momento e in ogni luogo. Anche se, secondo Elena Guijarro, secondo vicepresidente della CSCAE, “ciò che bisognerebbe fare è mostrare una foto reale di ogni caso e rifletterla fedelmente nei rapporti”. “La trasparenza del mercato immobiliare, dal punto di vista delle valutazioni, deve essere garantita dalla Banca di Spagna, attraverso le condizioni stabilite e la professionalità dei periti, sia tramite società che come indipendenti”, conclude Pebble.