Il boom delle periferie di Klaipėda è finito, si attende la ripresa del centro storico

“La popolarità dei quartieri periferici di Gindulis e Sengiiai sta diminuendo. L’offerta di vendita sta crescendo e sempre più persone vogliono trasferirsi fuori dalla zona”, afferma Artūras Valaitis, responsabile dell’agenzia immobiliare “Memelhaus”.

Secondo Valaitis, le ragioni di questa tendenza sono molteplici: innanzitutto, c’è una generale stagnazione del mercato dovuta agli alti tassi di interesse bancari e alla prolungata incertezza per la guerra in Ucraina. Inoltre, il crescente problema della congestione degli accessi a Klaipėda nelle ore di punta non rende attraenti le aree in questione.

“Solo quest’anno, in alcune aree vicine a Klaipėda, i prezzi sono scesi del 5-10%, mentre a Klaipėda stessa i prezzi rimangono stabili”, afferma Valaitis.

Secondo Valaitis, solo i prezzi degli appartamenti nei condomini di vecchia costruzione e non ristrutturati, in particolare quelli con metratura maggiore, hanno subito una leggera variazione al ribasso. Ciò è dovuto principalmente agli alti costi di manutenzione di questi appartamenti.

Tendenze positive

“Nerijus Tilindis, uno dei manager del gruppo Stemma, che sta costruendo Memel Town, afferma che l’interesse per il progetto è positivo. Sebbene Memelio miestas non abbia ancora annunciato ufficialmente l’inizio delle vendite e dei prezzi, le conversazioni con i potenziali residenti sono piuttosto attive.

“Gli interessati sono davvero diversi, sia in termini di “geografia” che di età”, afferma Tilindis.

Egli conferma che un numero significativo di interessati vive attualmente nei pressi di Klaipėda e sta cercando una seconda casa in città, o addirittura sta progettando di tornare completamente a Klaipėda.

“Memelio mesto annuncia di dare priorità ai residenti che non vedono Memelio mesto come un investimento o una proprietà in affitto, ma che vogliono costruire una casa qui.

“Non metteremo alcuna restrizione nei contratti, ma l’obiettivo è quello di evitare un grande flusso di stranieri e di mantenere le luci accese alle finestre”, dice Tilindis.

Come proprietà in affitto, gli appartamenti di Memelys non sarebbero molto attraenti a causa di calcoli economici. Anche se non viene pubblicato ufficialmente, non è più un grande segreto che il prezzo di un appartamento completamente arredato a Memelio Town oggi è già fino a 8 000 euro al metro quadro. Finora, lo status di progetto immobiliare più costoso di Klaipėda era detenuto dai nuovi appartamenti di “Smiltynės kurhaus”. Il prezzo di questi appartamenti raggiungeva i 7.000 euro al metro quadro.

Tuttavia, ora la posizione di leader dei prezzi è stata conquistata da “Memelio mietas”, anche se non ufficialmente.

Il prezzo elevato non è dovuto solo all’esclusività della proprietà, ma anche alla decisione degli sviluppatori di affittare quasi la metà dei 105 appartamenti del primo edificio invece di venderli.

Secondo N. Tilindis, gli appartamenti saranno offerti in affitto a clienti commerciali che affitteranno i locali del centro commerciale Hanza in costruzione a Memelis.

Nuovo oggetto

Mentre si attende il recupero del centro storico di Klaipėda, anche altri segmenti del patrimonio immobiliare di Klaipėda non sono fermi.

Nel mese di luglio, il mercato primario delle vendite di appartamenti nel settore immobiliare di Klaipėda è stato influenzato in modo significativo da un oggetto: “Mėnulio sodai”.

Tomas Sovijus Kvainickas, responsabile degli investimenti e delle analisi del Gruppo INREAL, ha dichiarato a “Vakarų ekspres” che il mercato degli appartamenti nuovi nella città portuale non è grande, quindi un solo oggetto può cambiare significativamente le statistiche.

“Mėnulio sodai” fa parte dell’ex dormitorio del Klaipėda State College in via Jaunystės. Comprende 76 piccoli appartamenti di classe economica.

Questa nuova offerta ha fatto sì che la vendita di nuovi appartamenti a Klaipėda, che era rimasta praticamente inattiva per diversi mesi, sia aumentata.

Secondo i dati INREAL, a luglio sono stati venduti 32 appartamenti sul mercato primario di Klaipėda. Si tratta di un numero 6,4 volte superiore a quello di giugno e del 45% in più rispetto al luglio dello scorso anno.

INREAL calcola che grazie al “Mėnulio sodai” l’offerta di nuovi appartamenti a Klaipėda è la più alta degli ultimi 3 anni e ha raggiunto i 614 appartamenti a luglio.

Inoltre, la vendita di appartamenti nell’ex dormitorio studentesco ha statisticamente ridotto di un quarto il prezzo degli appartamenti nel segmento economico. A luglio il prezzo era di 1.730 euro al metro quadro, un valore simile a quello di un anno fa, anche se a giugno il prezzo medio del segmento economico nella città portuale era di 2.300 euro al metro quadro.

Equilibrio raggiunto

Secondo A. Valaicis, attualmente in molti segmenti immobiliari di Klaipėda è stato raggiunto un equilibrio tra domanda e offerta. Sebbene il numero di transazioni sia diminuito significativamente, i prezzi rimangono stabili. Si prevede una ripresa più forte del mercato solo quando i tassi di interesse di base per le transazioni interbancarie saranno ridotti.

Secondo A. Valaitis, Klaipėda sta diventando ogni anno più attraente anche come destinazione per le vacanze estive al mare. Ciò si riflette anche nei nuovi progetti di piccoli alberghi e nel crescente numero di appartamenti in affitto.

“Il centro città non è molto attraente per una residenza permanente, soprattutto per le famiglie con bambini, a causa del rumore, della mancanza di infrastrutture adeguate e della vicinanza di strutture commerciali”, afferma A. Valaitis.

Egli prevede che in futuro, in progetti come Memel City, circa la metà degli appartamenti sarà destinata ad affitti a breve o lungo termine.

Un approccio prudente

Algimantas Bruzas, responsabile dell’agenzia immobiliare “Aidila”, ha dichiarato a “Vakarų ekspres” che, nonostante il notevole aumento del numero di nuovi immobili nella parte centrale di Klaipėda, gli acquirenti sono cauti.

“Non vediamo un’attività molto elevata. C’è molta ricerca in corso. La qualità dei nuovi edifici viene valutata in modo responsabile”, afferma Bružas.

Secondo il signor Bružas, nei nuovi blocchi nel centro di Klaipėda si stanno costruendo solo le prime case, ma gli acquirenti guardano a ciò che accadrà tra qualche anno. La densità di costruzione prevista è elevata, e questo è apprezzato. Soprattutto perché i prezzi non sono bassi.

Secondo il sig. Bružas, le informazioni che giungono agli operatori di mercato indicano che i prezzi a Memelis si avvicinano a 10.000 euro al mq e nel progetto Bastionai namai a 4.000 euro al mq.

Nel progetto “Parko Pakrantės”, che è stato completato vicino allo stagno di Malūnas, i prezzi degli appartamenti offerti negli annunci immobiliari hanno già raggiunto i 4.300 euro al mq.

“Tuttavia, il mercato immobiliare non è ancora gratificato. C’è una molla nel passo, dove ci sono persone che vogliono comprare, ma sono frenate dal fatto che non hanno soldi propri. Pertanto, sono costretti ad aspettare che i tassi di interesse scendano, il che è ancora molto lento”, afferma Bružas.

Ricorda inoltre che l’estate è una stagione di vacanze e tradizionalmente si ha una sensazione di stagnazione del mercato.

Tuttavia, l’amministratore delegato di Aidila è ottimista per il futuro. Innanzitutto, le statistiche ufficiali mostrano che la popolazione del Paese ha depositi bancari per 21 miliardi di euro. Una parte di questo denaro può certamente essere utilizzata per acquistare immobili.

Tra i nuovi ingressi nel mercato immobiliare ci sono già gli ucraini fuggiti dalla guerra. Alcuni di loro guardano alla Lituania per il loro futuro e hanno già acquistato appartamenti. Di solito non comprano case perché, in quanto cittadini di Paesi terzi, non possono acquistare terreni.

I dirigenti delle agenzie immobiliari sottolineano che la decisione dei promotori immobiliari di non pubblicare i prezzi di vendita ha lo scopo principale di non spaventare gli acquirenti. Ciò consente di esplorare meglio la domanda potenziale senza spaventare gli interessati che non farebbero nemmeno domanda se trovassero il prezzo annunciato ufficialmente troppo alto.

Concorrenza e qualità

Bružas concorda anche sul fatto che l’interesse per le case nei quartieri vicini a Klaipėda è diminuito di recente. Sebbene ci siano ancora decine di lotti di terreno pianificati per la costruzione di nuove abitazioni vicino a Klaipėda, le persone stanno cercando opportunità per tornare a Klaipėda.

Le persone decidono di trasferirsi a Klaipėda non solo per la congestione del traffico, ma anche per la mancanza di scuole e per il desiderio di avere un accesso più facile alle strutture ricreative e culturali.

Secondo A. Bružas, con l’aumento dell’offerta di nuovi progetti immobiliari a Klaipėda, questi competeranno non solo sul prezzo, ma anche sulla qualità degli oggetti e delle infrastrutture offerte.

Bružas attribuisce il recupero del centro storico di Klaipėda e della parte centrale della città non solo ai progetti immobiliari sviluppati dalle imprese, ma anche alle decisioni del Comune.

“È in atto una sorta di calpestamento. Il progetto del Ponte dei Bastioni – la città ne ha bisogno. È previsto, ma i responsabili del progetto della Casa dei Bastioni non ne hanno bisogno”, Bružas vede delle contraddizioni.

Vede anche un problema con la conversione del sito di Klaipėda Energy in via Danės, che potrebbe ritardare o addirittura bloccare completamente il progetto.

“Il sito è certamente attraente, ma in passato è stato un errore coinvolgere un investitore privato (Gren Lietuva – nota di Autor.)”, afferma Bružas.