Il settore dello sviluppo rimane altamente frammentato nonostante l’emergere di grandi società immobiliari negli ultimi anni. La società di consulenza EY ha rilevato che i primi 50 costruttori consegneranno, dal 2024 al 2026, 41.200 case, come affermato nel suo recente rapporto Il telescopio della proprietà vivente. Di queste, il 55%, ovvero 22.620 case, saranno costruite dalle 10 maggiori imprese.
Queste cifre sono indicative di un settore profondamente atomizzato se si tiene conto del numero di case costruite ogni anno in Spagna. L’anno scorso sono state costruite 90.000 case, secondo le statistiche del Ministero dell’Edilizia, un tasso che secondo il settore non aumenterà nei prossimi anni a causa della mancanza di capacità industriale. Tra il 2024 e il 2026 si prevede quindi la consegna di circa 180mila abitazioni.
Se i calcoli di EY vengono trasferiti a quell’insieme di case da consegnare entro il 2026, circa il 23% sarà costruito dai primi 50 sviluppatori e i primi 10 avranno poco più del 10%, in particolare il 12,5%, di quel portafoglio per costruzione.
Le cifre relative alla costruzione di abitazioni sono lontane dalle 600.000 realizzate ogni anno prima dello scoppio della bolla immobiliare nel 2008. L’attuale basso tasso di sviluppo, dopo la scomparsa di gran parte del tessuto industriale, ha fatto sì che la Spagna accumulasse in 15 anni un deficit di 2,7 milioni di case, secondo un recente studio dell’associazione dei datori di lavoro APCE e della società di consulenza Colliers.
La comparsa di nuovi promotori o il ritorno di alcuni del passato, soprattutto a partire dal 2015, non ha tuttavia portato ad un aumento della produzione. Queste grandi imprese hanno concentrato la loro attività soprattutto nelle principali città e, in misura minore, anche sulla costa mediterranea. Si tratta di aziende come Aedas, Neinor, Metrovacesa, Culmia, Habitat, Momentum, Kronos, Argis e altre aziende che hanno resistito alla crisi come Vía Célere, Pryconsa, Amenabar o La Llave de Oro, tra le altre. Ma i dati compilati da EY confermano che gran parte del settore industriale resta costituito da PMI che operano nei mercati locali.
Tra i dati sui grandi sviluppatori raccolti da EY, spiccano aziende come Aedas, società controllata dal fondo americano Castlelake. Secondo il rapporto, queste società hanno un portafoglio di case da consegnare fino al 2026 di 4.730 unità. Seguono Culmia (del fondo Oaktree) con 3.505 unità e Argis Living, fondata da Alejandro Schuvaks e Carlos Zucchi, con 2.225 unità. Inoltre si distingue Pryconsa (della famiglia Colomer) con 2.195; Kronos Homes, con 1.920, e Momentum con 1.890.
Alleanze con gli investitori
Lo studio EY indica che uno dei modi che gli sviluppatori stanno trovando “per introdurre l’offerta e mitigare l’aumento dei prezzi delle case, ridurre l’esposizione ai terreni non edificati e accedere a interessanti opportunità di investimento” è quello di creare joint venture con gli investitori. In questo modo, il socio capitalista apporta circa l’80% o l’85% del capitale ed il socio promotore di minoranza apporta il resto dell’investimento, oltre ad apportare la propria esperienza nell’attività, la propria capacità industriale e la ricerca di opportunità, limitando al contempo la sua partecipazione equità.
Gli esempi di alleanze nella promozione dell’edilizia abitativa sono molteplici negli ultimi mesi: Aedas con King Street; Neinor con Orione, Ares, Axas e Urbanitae; Culmina con Alterna; Pryconsa con CP Grupo; Slancio con Herbert Management Corporation; Gestisci con Morgan Stanley o Salas con Barings. Nel caso della costruzione di case in affitto spiccano anche alleanze come Kronos con il gestore di fondi immobiliari americano Nuveen, Azora con il fondo sovrano di Singapore GIC o Grupo Lar con la società francese Primonial.
Queste alleanze nascono anche dal disinteresse degli azionisti (per lo più fondi esteri tra i grandi sviluppatori) a continuare ad investire, dato che sono nella fase di incassare i dividendi, per questo si associano con capitali esterni che vogliono costruire case in Spagna a causa della forte domanda e, quindi, mantenere la struttura delle aziende. In questo modo, in alcuni casi, possono diventare gestori per conto terzi invece di sviluppare le proprie case con capitali propri.
Un altro business scoperto dagli sviluppatori è la collaborazione pubblico-privato per costruire case a prezzi definiti accessibili (o inferiori a quelli di mercato). Secondo EY, le pubbliche amministrazioni (comuni e regioni) hanno in programma di avviare diverse azioni per costruire 79.600 case in affitto a prezzi accessibili in collaborazione con il settore privato in regime di concessione. Questa cifra è superiore del 2% rispetto al 2023.