Gli sviluppatori stimano che la Spagna accumulerà un deficit di 2,7 milioni di case in 15 anni | Economia

Le grandi città spagnole si trovano ad affrontare un grave deficit abitativo che, in 15 anni, si tradurrà nella necessità di circa 2,7 milioni di case. Dietro questo fenomeno ci sono l’elevata creazione di famiglie e l’immigrazione attratta dal mercato del lavoro, che contrastano con la bassa produzione di nuove costruzioni, secondo un’analisi presentata martedì dall’associazione spagnola di promotori APCE e dalla società di consulenza Colliers. nello studio Necessità di terreno in Spagna nel 2024l’associazione imprenditoriale attribuisce al ritardo nei lavori di pianificazione urbanistica, che secondo i loro calcoli normalmente impiegano dai 10 ai 15 anni per essere avviati, la crescente carenza di terreni su cui edificare edifici residenziali.

In Spagna, secondo i dati del Ministero dell’Edilizia, nel 2023 saranno completate 87.565 case, a fronte di 230.000 nuove case create nette ogni anno, sottolinea lo studio. “La domanda di case è accelerata a causa dell’immigrazione, al contrario della produzione immobiliare, che rimane al di sotto delle 90.000 case”, afferma Mikel Echevarren, presidente di Colliers. Entro la fine del 2024, la mancanza di alloggi accumulata sarà pari a 560.000 case. Per questo motivo l’esperto sottolinea che il deficit futuro di 2,7 milioni di famiglie nei prossimi 15 anni “è un avvertimento e un problema gigantesco che dovrà essere risolto”.

I promotori sottolineano che la pressione generata dalla creazione di nuove case e dall’immigrazione colpisce soprattutto alcuni mercati, dove cresce la carenza di alloggi. E segnalano Madrid, Barcellona, ​​Malaga, le Baleari e le Isole Canarie. Nelle Isole Canarie, infatti, la creazione di case moltiplica ogni anno il numero di nuove abitazioni per sette, per cinque a Valencia, per quattro a Barcellona e per tre a Madrid. Il caso opposto si verifica a Cáceres, Orense, Córdoba o Ciudad Real, dove la creazione di case cresce ad un ritmo più lento del numero di nuove unità edilizie.

Uno dei grandi problemi riscontrati dai promotori è che in Spagna l’approvazione di un piano urbanistico generale (PGOU) richiede dai sei agli otto anni (o due legislature municipali nei consigli comunali, a cui corrisponde questa approvazione) e dai tre ai sette anni aggiuntivi anni per ratificare il Piano Parziale, il progetto di ricomposizione e urbanizzazione e le opere di urbanizzazione.

Echevarren sottolinea che le Amministrazioni, soprattutto i Comuni, non hanno avuto alcun interesse a sviluppare ulteriori terreni, essendo solo il settore privato (i promotori) a vedere la necessità di avviare nuove operazioni di pianificazione urbana che convertano i terreni in terreni idonei per la realizzazione di nuovi edifici residenziali nelle città.

Per quanto riguarda le ragioni del ritardo nell’iter di approvazione del piano urbanistico, i datori di lavoro sottolineano la complessità normativa, l’incertezza giuridica, la lentezza burocratica, la mancanza di finanziamenti, norme obsolete, ricorsi legali che annullano le proposte e cambiamenti di colore politico nelle società municipali.

Per questo motivo l’APCE appoggia la proposta di una nuova Legge fondiaria preparata dal Ministero dell’Edilizia, che al momento non ha il sostegno politico per la sua approvazione. “Stiamo aspettando che la Legge sulla Terra venga portata al Congresso e che inizi a risolvere problemi come l’incertezza giuridica”, dice Xavier Vilajoana, presidente dell’APCE. La proposta di riforma di questa norma è stata recentemente ritirata da Housing a causa della mancanza di sostegno da parte dei partner del governo e anche del PP, nonostante il fatto che il settore promotore fosse favorevole a questa nuova legislazione e facesse pressione su quelli popolari affinché dessero il loro sostegno. all’Esecutivo. “È fondamentale che la riforma venga approvata al più presto possibile”, sostiene Vilajoana.

Per Echavarren, di Colliers, la nuova legislazione eliminerebbe l’incertezza giuridica di fronte ai ricorsi giudiziari che possono portare alla nullità di un piano in elaborazione da 10 o 15 anni. Ha portato come esempio anche progetti recenti falliti, dopo anni di lavoro, per la mancanza di una relazione di genere o di una relazione ambientale su alcuni aspetti. La norma promossa dal ministero di Isabel Rodríguez mira a risolvere problemi specifici dei piani urbanistici senza dover iniziare l’operazione da zero.

Case più costose

Il documento presentato martedì indica che i lunghi periodi di sviluppo urbano, che in alcuni insediamenti durano più di 20 anni, causano un aumento del prezzo dei terreni, l’accesso agli alloggi, un sovraccarico economico delle famiglie o una mancanza di investimenti.

Vilajoana, che dal mese scorso presiede l’associazione dei promotori, ha colto l’occasione anche per chiedere alle amministrazioni di costruire alloggi sociali, che alleviano in parte la carenza di offerta e facilitano l’accesso ad alloggi a prezzi accessibili. “La pubblica amministrazione costruisce zero case. Ciò non può essere consentito in un paese dell’Unione europea nel 21° secolo”, ha affermato.

Un recente studio della società di consulenza JLL stima in 400.000 milioni la necessità di investimenti da parte delle amministrazioni e dei capitali privati ​​per colmare il deficit di alloggi a prezzi accessibili, che consente il pagamento di meno di un terzo dello stipendio medio nelle città spagnole.