Gli affitti stagionali rappresentano già il 14% dell’offerta a Barcellona e un appartamento su dieci a Madrid | Economia

I tentativi del governo di frenare la proliferazione di appartamenti turistici e di affitti a breve termine hanno avuto scarsi effetti nelle principali capitali del Paese. In un contesto di carenza di alloggi abituali e di aumento sproporzionato dei prezzi, si osserva che tra il 2019 e il 2023 gli affitti stagionali (generalmente per meno di un anno) sono passati dal rappresentare il 2,1% del totale degli annunci a Barcellona al 14,4%. A Madrid, un’altra zona calda, ce n’è già uno su 10 messi in affitto, secondo un rapporto pubblicato giovedì da EsadeEcPol. Entrambe le città rappresentano attualmente il 20% degli affitti statali e sono due dei territori in cui gli appartamenti sono diventati più cari negli ultimi anni.

A Barcellona, ​​dove in quattro anni gli affitti stagionali hanno moltiplicato per sette il loro peso relativo sul mercato, l’aumento coincide con l’attuazione di due norme: il Piano Urbanistico Speciale dell’Accoglienza Turistica (PEUAT) del 2017, che stabilisce una crescita zero alloggi ad uso turistico in tutta la città; e la regolamentazione dei prezzi degli affitti in Catalogna ―tra la fine del 2020 e la primavera del 2022―. A Madrid, dove queste norme non sono state attuate, l’aumento è stato molto più contenuto, passando dal 3,3% al 9,6% nello stesso periodo. La differenza fa pensare agli autori del rapporto che le limitazioni normative progettate per alleviare la crisi immobiliare nella Generalitat potrebbero avere l’effetto opposto a quanto previsto, poiché invece di spostare l’offerta verso alloggi abituali e controllare i prezzi, hanno aumentato gli affitti stagionali e il costo degli alloggi è diventato più alto.

Sebbene lui think tank precisa che non è possibile stabilire una causalità diretta data la natura dei dati (non esiste un database unificato con i dati degli affitti per tipologia di soggiorno), esiste una correlazione tra la presenza di una regolamentazione degli affitti turistici a Barcellona, ​​che da Il 2017 potrebbe aver spinto al ribasso l’offerta, impedendone la ripresa e facilitandone lo spostamento verso il mercato degli affitti stagionali. A suo avviso, queste misure avrebbero potuto incoraggiare molti proprietari a optare per gli affitti stagionali, una modalità più flessibile che consente loro di evitare le restrizioni legate ai contratti a lungo termine e alla regolamentazione degli affitti turistici.

Questo perché i contratti stagionali non sono inclusi nella legge sugli alloggi e consentono ai proprietari di evitare problemi come i limiti di prezzo o i costi di gestione della proprietà. Questo tipo di locazione, disciplinata dalla Legge sulla locazione urbana (LAU), deve giustificarne la natura temporanea, sottolineando che la residenza abituale dell’inquilino è altrove, che spesso è stata utilizzata in modo lassista per evitare di rispettare gli obblighi degli affitti permanenti . La pratica è diventata così comune che la Generalitat ha approvato nell’aprile di quest’anno un decreto che ridefinisce il quadro normativo degli affitti stagionali, con l’obiettivo di porre fine a questa pratica.

Al contrario, il mercato degli affitti stagionali a Madrid è cresciuto in modo più moderato, a costo di registrare un maggior numero di affitti per vacanze che lo collocano al di sopra dei livelli della capitale catalana, con 15.000 annunci rispetto ai 10.000 del 2023, analizzato l’anno scorso. I dati suggeriscono che la mancanza di una regolamentazione rigorosa in questo territorio ha permesso agli appartamenti turistici di continuare ad essere un’opzione predominante per i proprietari, limitando così la crescita degli affitti stagionali. “Ciò implica che mentre a Madrid poco meno del 23% delle offerte attive sulle piattaforme ―Airbnb e Homeaway― sono affitti stagionali, a Barcellona si avvicinano al 36%”. Entrambi i portali rappresentano l’85% dell’offerta totale in questi ambiti, offrendo quindi una panoramica rappresentativa del mercato.

Il documento ricorda che, secondo gli ultimi dati pubblicati dalla Generalitat, nel secondo trimestre del 2024 il prezzo degli affitti è diminuito del 5% nelle zone stressate, in coincidenza con l’entrata in vigore della regolamentazione degli affitti. A scapito di ciò, però, anche il numero dei contratti è diminuito di oltre il 15%. “In altre parole, la legge avvantaggia chi ha già un contratto di affitto in una zona regolamentata, ma danneggia chi cerca un appartamento perché ha bisogno di entrare nel mercato o di rinnovare il contratto”, spiega Josep María Raya, dottore in Economia dell’Università di Barcellona e autore del testo. Secondo questi dati, la Catalogna non registrava così pochi appartamenti disponibili in affitto dal 2014, tranne nel trimestre in cui è esplosa la crisi sanitaria dovuta al Covid-19. Secondo l’esperto, è molto probabile che questa dinamica si ripeta nelle province dei Paesi Baschi e della Navarra, che hanno recentemente deciso di dichiarare zone di mercato in tensione.

In ogni caso, negli ultimi cinque anni in entrambe le città il numero degli annunci di affitti a lungo termine è diminuito di circa 10 punti percentuali. A Barcellona, ​​la percentuale di offerte di questo tipo di noleggio è passata da quasi il 90% nel 2018 a circa l’80% nel 2023. A Madrid, invece, la riduzione è stata più moderata, passando dall’85% all’80. % nello stesso periodo. Questa tendenza riafferma il progressivo spostamento verso altre modalità di noleggio in un contesto segnato dall’aumento delle normative nel Paese e dal crescente interesse dei proprietari verso modalità più flessibili o redditizie.