Encinar (Idealista), sul problema degli alloggi: “Vedremo baraccopoli, la gente si costruirà la propria casa” | Aziende

Il settore immobiliare non ha apprezzato le misure abitative proposte la settimana scorsa da Pedro Sánchez, presidente del Governo. Diversi dirigenti delle principali aziende hanno attaccato direttamente le proposte dell’esecutivo questo mercoledì in una conferenza organizzata dalla business school IESE, dalle società di consulenza Savills e Tinsa by Accumin, poiché ritengono che non affronti il ​​problema della mancanza di terreni e crei incertezza giuridica Ciò spaventa gli investimenti, motivo per cui le aziende chiedono un accordo tra i maggiori partiti di fronte a quella che considerano un’emergenza nazionale.

“Vedremo delle baraccopoli”, ha detto Fernando Encinar, cofondatore del portale immobiliare Idealista, perché secondo i suoi dati l’offerta di affitti si sta prosciugando. “La gente costruirà le proprie case”, ha detto l’esperto, di fronte alla disperazione dovuta alla carenza di alloggi e all’aumento dei prezzi. “È drammatico. “È una situazione di emergenza nazionale”, ha avvertito, ricordando che negli ultimi sei anni il settore ha messo in guardia dai problemi, che “stiamo andando verso il precipizio” e che il governo, a suo avviso, ha preso misure misure di emergenza. taglio ideologico e non economico.

“Il prodotto del noleggio si è esaurito. Questo è scomparso. “Chiunque sia lì se ne va”, ha aggiunto Encinar, che ha sottolineato che i fondi stanno “disinvestendo in modo insolito” a causa di politiche come il controllo degli affitti.

Uno dei problemi che il Paese deve affrontare, secondo Santiago Aguirre, presidente di Savills, è “la pessima gestione del territorio” con cui i costruttori devono costruire e ridurre il deficit immobiliare, che l’associazione dei datori di lavoro APCE calcola in 2,7 milioni di euro. prossimi 15 anni. “Pertanto vediamo che si tratta di un problema che richiede un accordo tra i principali partiti, che non avrà una soluzione a breve termine”, ha detto Aguirre. Il manager di Savills ha spiegato che per il settore sono necessarie tre cose essenziali: stimolare il mercato fondiario, ridurre il carico fiscale sull’acquisto di case e rafforzare la sicurezza giuridica.

David Martínez, amministratore delegato dell’impresa immobiliare quotata Aedas Homes, una delle più grandi del settore, concorda sul fatto che i lotti edificati all’inizio degli anni 2000 si stanno esaurendo e non ci sono quasi nuovi terreni. “Dobbiamo mobilitare tutta la terra possibile, perché la consumiamo più velocemente di quanto venga prodotta”, e ha anche chiesto “che ci sia un grande accordo tra le principali parti per dare stabilità al processo di produzione della terra”, perché, in caso contrario, considerato che “il capitale non potrà essere mobilitato verso gli investimenti”. Francisco Pérez, amministratore delegato dell’impresa immobiliare Culmia, la vede allo stesso modo: “Abbiamo bisogno di terra. “Stiamo per crollare”.

Martínez ha ricordato, a sua volta, che non c’è capacità di costruire più di 100.000 case all’anno e ha calcolato che per aumentare altre 100.000 unità occorrerebbero capitali di 18.000 milioni. “Non esiste un capitale del genere”.

Anche Pérez, di Culmia, si è espresso in questo senso, sottolineando che oggi la Spagna dovrebbe costruire 200.000 case all’anno, oltre ad aggiungere un “piano shock per altre 120.000”, per il quale considera l’unica strada per raggiungere questo obiettivo. L’obiettivo è quello di industrializzare l’edilizia (fabbricare cucine, facciate o parti di bagni, per esempio), ma ha avvertito che il finanziamento ipotecario, il credito agli sviluppatori, “non è progettato per l’edilizia industrializzata”.

“Dobbiamo passare dal processo artigianale all’industrializzazione”, ha concordato Martínez, di Aedas, per il quale ha chiesto aiuti sia finanziari che fiscali.

Misure controproducenti?

“Le misure che si stanno adottando, volendo fare qualcosa a breve termine, sono in molti casi controproducenti”, ha evidenziato da parte sua Concha Osácar, cofondatrice del fondo Azora, che ha spiegato che il 96% del parco locativo è nelle mani dei piccoli risparmiatori e delle famiglie. “Il rischio di adottare questo tipo di misure è quello di produrre una diminuzione dell’offerta, il che è molto grave, perché porta ad un aumento del reddito”, ha lamentato.

Allo stesso modo, Osácar ha spiegato che il problema non sono i grandi fondi; “Siamo parte della soluzione”, perché possono investire in progetti chiavi in ​​mano di edilizia sociale ed economica con investimenti a lungo termine, per i quali è necessaria la certezza giuridica, cosa che oggi è considerata inesistente. “Finché non si terrà conto a lungo termine di questo investitore di qualità, il problema non sarà risolto”, ha affermato.

Osácar si è rammaricato che nel settore immobiliare il capitale istituzionale sia sottopesato rispetto ad altre attività immobiliari come uffici o centri commerciali. “Bisogna dare sicurezza al capitale, affinché non cambi il quadro in cui si prende la decisione di investire. “Non possono darti insicurezza”, ha lamentato, assicurando che i capitali arriverebbero in Spagna se ci fosse un quadro neutrale. “Ma se c’è pressione non verranno”. Ha sottolineato, ad esempio, il controllo degli affitti introdotto dal governo e che già viene applicato in alcune comunità. “Il patrimonio immobiliare sta diminuendo. La Catalogna era un posto fantastico e ora il capitale si sta ritirando. In Catalogna se ne vanno e questa è una realtà”, ha osservato.

Rafael Fernández Villaverde, responsabile del fondo Greystar, ha sottolineato la necessità di grandi fondi come lui per investire negli affitti: stabilità nelle regole; misure fiscali, come la riduzione dell’imposta sulle società per chi investe e, infine, la riduzione dei termini per le licenze, i cambiamenti negli usi urbani e i piani urbanistici. “Il capitale istituzionale non è il problema, è la soluzione al problema degli affitti. “Questo è ciò che dovrebbe fare il governo, non solo proteggendo gli inquilini, ma anche gli investitori”.

Marta Cladera, direttrice di Nuveen, un altro dei grandi fondi che investono in alloggi in affitto con l’aiuto del promotore Kronos, ha avvertito che esiste una “brutale carenza di affitti a prezzi accessibili”, a causa del fatto che il prezzo dei terreni non va al ribasso, i costi di costruzione sono aumentati e i piani aziendali di queste società sono rimasti molto ristretti. “Ci rivolgeremo ad altri paesi e altri sottosettori dove i rendimenti sono migliori”, ha avvertito.

Per Carolina Roca, presidente dell’associazione promotori Asprima, il primo grande passo da fare per risolvere il problema casa è attaccare da tutte le parti la normativa esistente. La direttrice ha precisato che, dal suo punto di vista, le misure annunciate dal Governo riguardano esclusivamente l’edilizia popolare, ma che negli ultimi anni il grosso problema è stata la sottoproduzione. “Abbiamo una nave con diverse vie navigabili e le misure proposte dal governo copriranno solo una direzione”, ha lamentato. “Questo problema potrà essere risolto solo recuperando gli investimenti privati ​​per la costruzione di alloggi, e non solo quelli pubblici”, ha sottolineato, aggiungendo che la mancanza di alloggi sta frenando la crescita del paese, basata sulla crescita demografica. “La produzione deve essere inevitabilmente raddoppiata”, ha sottolineato.

Tra le misure criticate dal settore presentate dal Governo c’è anche quella di addebitare commissioni pari al 100% del prezzo di acquisto agli acquirenti extracomunitari, poiché Martínez, di Aedas, ha indicato che questo tipo di acquirenti non si scontra con le esigenze degli spagnoli famiglie, perché questi stranieri acquistano immobili costosi, per esempio, del valore di più di un milione di euro in zone turistiche come la costa, quindi l’effetto che si produce è quello di fermare questo investimento.