Delle fabbriche domestiche: la nuova vita delle navi industriali per alleviare la crisi abitativa | Tendenze | Progetto

La crisi abitativa in Europa – e soprattutto in Spagna – sta mobilitando decine di migliaia di persone, che richiedono soluzioni per mitigare la crescente pressione che i prezzi hanno sparato per l’affitto e i mutui esercitano sui cittadini. Ma cosa succederebbe se una parte della soluzione fosse stata nascosta all’interno delle città per tutto questo tempo?

Un recente rapporto, fatto dalla società di rinnovo urbano di Ginkgo e dalla SystemIQ Company, rivela che le esigenze abitative dell’Unione europea (UE) e del Regno Unito per i prossimi 15 anni potrebbero essere coperte dalla ri -urbanizzazione delle aree industriali abbandonate e della conversione di uffici vuoti. Secondo gli esperti, la trasformazione di un minimo di queste terre potrebbe generare tra 15 e 20 milioni di famiglie e spazi di uso misto, sebbene questi progetti avrebbero bisogno di un investimento di quattro miliardi di euro nei prossimi 10-15 anni per consolidare.

In particolare, l’analisi conclude che ci sono 19.000 chilometri quadrati di “terra desolate senzause” – un’area 10 volte maggiore di Londra – e 300 uffici vuoti nel vecchio continente. “La rigenerazione urbana degli spazi industriali, logistici e commerciali obsoleti contiene un importante potenziale in tutta Europa; sebbene le cifre esatte dipendano da contesti nazionali, regolamenti di pianificazione urbana e dinamiche di mercato”, afferma Laura Nlier, direttore della strategia e impatto di Ginkgo, che è sussidiaria del responsabile Edmond di Rothschild.

Nell’azienda sottolineano che altre entità supportano questa tesi. In effetti, uno studio del 2024 della società e del gestore immobiliare JLL ha identificato 20.528 chilometri quadrati di lotti liberi in Europa che potrebbero essere destinati a questo scopo. “La sua analisi suggerisce che la riqualificazione di una piccola parte di queste terre nella regione potrebbe creare tra 713.750 e 1.427.500 nuove case”, dettagli Nolier a El País.

Lo sviluppo di questo tipo di iniziative nello 0,14% dei suddetti territori potrebbe dare origine a 240.000 nuove case in Germania, mentre in Francia potrebbero essere sviluppati fino a 207.500 aggiuntivi. Per quanto riguarda l’Italia e la Spagna, le cifre ammonterebbero rispettivamente a 227.500 e 172.500 nuove case, secondo l’analisi citata da Nolier.

Nuova vita a spazi vuoti

“Questo approccio non solo risponde alla domanda abitativa, ma può anche rivitalizzare i quartieri deteriorati, promuovere l’attività economica e generare occupazione nel settore delle costruzioni sostenibili”, afferma l’architetto Elke Kovacevic, che vive a Barcellona, ​​una delle città più colpite dalla crisi abitativa in Europa.

Secondo lo specialista, uno dei possibili vantaggi di questo tipo di progetto è che incoraggiano l’uso più efficiente del terreno, evitando l’espansione urbana incontrollata. Kovacevic afferma che questo tipo di sviluppo può portare a una riduzione dei costi di infrastrutture fino al 20% rispetto alle nuove urbanizzazioni. Sottolinea inoltre che può significare un aumento del valore immobiliare tra il 10% e il 15%, a beneficio sia dei proprietari che delle città.

Per Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente della promotori e del manager Real Estate Corporation Vía Ágora, dando a questi edifici una nuova vita può migliorare l’abitibilità per i vicini “le riabilitazioni degli spazi industriali e la riduzione della riduzione dell’energia e la riduzione della riduzione dell’energia. La qualità della vita.

Il rapporto di Ginkgo evidenzia che molte delle capitali e le grandi città europee, territori in cui la crisi abitativa è più acuta, hanno terreni e edifici che possono essere trasformati. Alcuni dei punti in Europa con il massimo potenziale sono tra gli altri Monaco, Berlino, Amburgo, Gran Parigi, Lione o Milano. E in Spagna, i punti più attraenti per questo tipo di sviluppo includono le vecchie aree logistiche e industriali di Madrid; l’area di Besò e le antiche proprietà industriali adiacenti al porto di Barcellona; le parti del porto dell’interno a Valencia; e l’area di Vizcaya e i poligoni lungo il fiume Nervión a Bilbao, nel paese basco. Ci sono anche aree utilizzabili a La Coruña, Vigo o Asturie.

Processo complesso

Tuttavia, il compito di trasformare questi spazi può essere un lavoro complesso e ingombrante. In effetti, gli esperti si sono consultati concordano sul fatto che la riabilitazione di spazi industriali o uffici nelle case presenta sfide sia architettoniche che burocratiche.

“Un cambiamento nell’uso del suolo può implicare studi sull’impatto urbano, l’approvazione municipale e il rispetto delle normative specifiche. A seconda della città, potrebbero esserci restrizioni sulla densità abitativa, l’altezza degli edifici, l’area minima per unità abitativa e l’accesso alle attrezzature urbane [por ejemplo zonas verdes o estacionamientos]. Inoltre, sono richiesti più permessi, come le principali licenze di lavoro, le certificazioni di abitabilità e la conformità alle normative ambientali “, afferma Gómez-Pintado tra alcune delle possibili complicazioni che questi sviluppi devono affrontare.

L’opinione dell’architetto Kovacevic coincide con questa visione. “Le maggiori sfide nella riabilitazione di questi spazi sono quelle burocratiche, in particolare la rezonazione dell’area o della proprietà. Molte aree industriali devono essere analizzate e riclassificate per uso residenziale, che richiede studi tecnici e approvazione del governo. Inoltre, la pianificazione permessi di prolungare il processo; poiché non solo le società private interneranno, ma anche le entità pubbliche che valgono gli studi urbani e le licenze di emissione e le autorità di emissione.

Le normative restaurate possono anche essere una battuta d’arresto, sottolineano altri esperti. “Il grande ostacolo è l’attuale regolamentazione urbana che, nella maggior parte dei casi, corrisponde a regolamenti di 25 o 30 anni fa. Qualsiasi cambiamento di utilizzo comporta un processo che in molti casi può durare tre o quattro anni, se mai riesci a raggiungere”, afferma Francisco Vázquez Medem, presidente del consulente del gruppo intelligente 3G.

Oltre alle limitazioni immateriali, ci sono le trasformazioni fisiche che devono essere eseguite negli spazi. “Tra le sfide architettoniche, c’è l’adattamento strutturale. Questi edifici non sono progettati per l’uso residenziale, quindi potrebbe essere necessario rafforzare la struttura, cambiare le distribuzioni e migliorare l’accessibilità. Inoltre, le strutture elettriche, sanitarie e ariabilizzato per uso residenziale devono essere adattate, che possono richiedere una riduzione completa della rete tubo e dei cablaggi”, spiega Gómez-Pintado.

Kovácevic aggiunge che un’ulteriore sfida può essere l’inquinamento del suolo, un problema comune nelle vecchie aree industriali che richiede studi e processi di decontaminazione prima della costruzione. Può anche essere necessario un rinforzo strutturale, poiché “molti edifici sono stati abbandonati o non rispettano le attuali normative”. L’architetto ricorda che l’integrazione urbana deve essere presa in considerazione, considerando la connettività dell’area con la città e lo sviluppo di infrastrutture complementari come trasporti, aree verdi e servizi.

Soluzione finale?

Gli esperti si sono consultati concordano sul fatto che il riutilizzo degli spazi può alleviare la crisi abitativa, ma che il problema va ben oltre consentendo solo nuovi terreni e edifici. “La rigenerazione delle aree industriali può contribuire in modo significativo ad affrontare la crisi abitativa in Europa, ma non è una soluzione isolata. Al contrario, deve essere considerata una parte fondamentale di una strategia più ampia e più integrata”, avverte Nolier. L’esperto sottolinea che, per contribuire davvero alla risoluzione della crisi abitativa, la rigenerazione industriale deve essere integrata con più ampi quadri politici pubblici.

Secondo Nolier, queste riforme devono essere accompagnate da garanzie per l’accessibilità economica e l’inclusione sociale, attraverso “requisiti vincolanti di quote abitative a prezzi accessibili e quartieri socialmente diversi all’interno delle aree rigenerate”. Considera inoltre che deve essere data una modernizzazione del parco residenziale esistente, poiché il miglioramento dell’efficienza energetica, della qualità e della convenienza delle case attuali è ugualmente fondamentale per soddisfare la domanda e gli obiettivi climatici.

Un altro aspetto in cui gli esperti coincidono è che in molte città il paradigma abitativo deve essere ripensato e aggiornarlo per adattarsi alla società di oggi. “La soluzione passa anche attraverso un modello domestico per una popolazione in cui normalmente c’erano matrimoni di due o tre bambini, a uno diverso in cui vi è molta domanda per una sola persona. Questi cambiamenti demografici devono essere presi in considerazione”, analizza Francisco Vázquez Medem.

Carolina Neuhaus, architetto urbano di Aybar Mateos, ricorda che ogni territorio ha esigenze particolari e che il ruolo che queste aree svolgono all’interno dei loro ambienti devono essere presi in considerazione. “Oggi ci sono tessuti industriali che, a causa della crescita della città, sono rimasti all’interno dello spazio urbano e non sono più compatibili con gli usi che li circondano. Il poligono di Montsolis a Barcellona è un chiaro esempio di ciò.

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