Cosa devo sapere quando acquisto un loft?

Quando i nuovi proprietari acquistano un loft, si trovano ad affrontare una serie di problemi: i locali sono spesso registrati come uso amministrativo o di altro tipo, il che comporta oneri fiscali per i proprietari, le persone non sono in grado di dichiarare il proprio luogo di residenza, gli istituti di credito applicano condizioni di finanziamento meno favorevoli, e ci vuole molto tempo per cambiare lo status dei locali, e in molti casi non è affatto possibile.

“Quindi, prima di acquistare un loft, la prima cosa da fare è accertarsi di cosa si sta acquistando e se non si tratta di un locale non residenziale”, afferma Laurynas Staniulis, socio dello studio legale AVOCAD e avvocato.

Il Codice dei reati amministrativi stabilisce che l’uso di un edificio e dei suoi locali per uno scopo diverso da quello per cui sono stati destinati è punibile con una multa da 280 a 3.000 euro. L’uso ripetuto dei locali è punibile con una multa da 400 a 6.000 euro.

“È piuttosto difficile individuare il reato e finora non sono state comminate multe, ma chiunque acquisti locali non residenziali e intenda risiedervi in modo permanente dovrebbe essere consapevole di questa possibilità”, avverte l’avvocato.

Secondo Laurynas Staniulis, oltre alle preoccupazioni di cui sopra, i proprietari di loft possono trovarsi di fronte a problemi ancora più complessi per quanto riguarda la manutenzione di oggetti di uso comune o di oggetti posseduti in virtù del diritto di comproprietà, secondo la procedura stabilita per il loro utilizzo.

Ad esempio, qualche tempo dopo la prima ristrutturazione, sorgono domande su: chi dovrebbe occuparsi della manutenzione e della cura delle strutture comuni dell’edificio in cui si trovano i loft, e a quali spese dovrebbero essere organizzate le riparazioni dei tetti, o sostituite o riparate le reti idriche e fognarie?

Secondo l’avvocato, da un lato la questione sembra molto semplice e comprensibile: il Codice Civile stabilisce chiaramente che i proprietari di appartamenti e altri locali sono obbligati a gestire, mantenere correttamente, riparare o gestire in altro modo gli oggetti di uso comune.

Le decisioni in questo caso possono essere prese a maggioranza. Tuttavia, ciò si applica solo nel caso in cui siano costituiti e registrati locali indipendenti.

Tuttavia, in alcuni casi, i loft non vengono venduti come unità separate, ma come proprietà condivisa con un regime d’uso definito. In tal caso, qualsiasi manutenzione o riparazione dell’immobile deve essere decisa all’unanimità, tranne nel caso in cui si debba porre rimedio a una condizione di emergenza.

In questo caso, la regola legale è che l’oggetto del diritto di comproprietà deve essere gestito, utilizzato e alienato di comune accordo tra i comproprietari e, in caso di disaccordo, la procedura per la gestione, l’utilizzo e l’alienazione sarà determinata da un tribunale sulla base di un’azione intentata da uno qualsiasi dei comproprietari.

“Pertanto, se decidete di ridipingere le pareti di una scala, di sostituire una serratura difettosa o di effettuare altri piccoli lavori che non comportino il superamento di un’emergenza, dovrete ottenere il consenso di tutti i comproprietari e, in caso di mancato consenso, non solo non sarete responsabili delle spese, ma potreste anche ostacolare i lavori”, avverte un avvocato.

La situazione si fa ancora più spinosa se si decide di eseguire lavori che richiedono una licenza edilizia, poiché la licenza edilizia viene concessa solo su richiesta di tutti i comproprietari e un comproprietario che si rifiuta non può essere costretto a farlo, nemmeno in tribunale.

Secondo Laurynas Staniulis, questo non significa certo che un loft non possa essere utilizzato come residenza, ma quando si decide di acquistare un immobile non residenziale, e soprattutto quando si acquisisce una quota di proprietà, è necessario valutare tutti i pro e i contro di un tale oggetto.