Prezzi immobiliari proibitivi e un volume di attività in forte ripresa. È questo l’apparente paradosso che sta vivendo il mercato immobiliare, che nei mesi di settembre e ottobre ha registrato livelli di operazioni sconosciuti da molto tempo, secondo i dati INE. La riduzione dei prezzi dei mutui negli ultimi mesi, secondo gli esperti, ha incoraggiato più persone a cercare (e trovare) casa. “È una domanda intensa, che aspetta da due anni di poter acquistare e vede la situazione come ora o mai più”, riassume María Matos, responsabile degli studi di Fotocasa.
Ad agosto quel portale stilava l’ultimo profilo dell’acquirente casa: 42 anni in media, con un livello socioeconomico medio-alto e che desidera una casa con due camere da letto. Matos ritiene che la situazione non sia cambiata molto. Che ci sono più persone che comprano, ma non perché entrano nel mercato più giovani o classi medio-basse. Per questi, gli importi costituiscono una barriera, ma non impediscono la ripresa dell’attività degli ultimi mesi. “Non riteniamo che il prezzo costituisca un ostacolo perché vi sono ancora molti acquirenti meno vulnerabili”, precisa il portavoce di Fotocasa.
Sergio Carbajal, responsabile dei Mutui del comparatore Rastreator, è d’accordo con lei: “Non abbiamo notato un cambiamento molto significativo nel profilo, ma abbiamo visto più domanda, soprattutto perché i tassi stanno scendendo”, spiega. Nel tuo caso il cliente tipo è una persona di 39 anni, con contratto a tempo indeterminato e che richiede un prestito della durata media di 23 anni. Non c’è stata molta variazione, aggiunge, anche nella tipologia di prodotto ipotecario a cui sottoscrivono gli acquirenti di case: il 72% sottoscrive mutui fissi e il 27% mutui misti (con canone fisso per i primi anni che poi diventa variabile).
Il cambiamento nella politica monetaria è stato fondamentale. Dopo l’aumento dei tassi più forte della storia, lo scorso giugno la Banca Centrale Europea ha abbassato il costo ufficiale del denaro. Da allora lo ha fatto altre tre volte, e quelle aspettative si sono riflesse nell’Euribor (che non dipende direttamente da ciò che fa la BCE, ma di solito ne riflette la tendenza) e anche nelle offerte di mutui delle banche. “Tutto è tornato un po’ alle dinamiche precedenti al rialzo dei tassi”, afferma Carbajal.
Secondo molti esperti, quel momento, dopo la pandemia e prima dell’inflazione galoppante, è fondamentale per comprendere il momento attuale. Il 2022 è stato un anno record in termini di volume di transazioni di seconda mano e, in termini totali, il più grande dal 2007. Ma l’anno ha perso slancio poiché l’inflazione ha messo a dura prova le tasche e i mutui sono diventati più costosi. Ciò ha messo in pausa una parte della domanda che era stata imbottigliata durante la crisi sanitaria. “Nella prima metà dell’anno c’erano un po’ più di dubbi e molti aspettavano di vedere quale politica dei tassi avrebbe seguito la BCE”, spiega Ferran Font, direttore degli studi di Pisos.com. Aggiunge che “molti acquirenti stanno anticipando la loro decisione perché i prezzi stanno aumentando e si teme che se continuano a farlo, ciò non compenserà più il calo degli interessi”.
Queste corse si vedono nelle agenzie immobiliari. Lázaro Cubero, direttore Analisi del gruppo Tecnocasa, indica che la decisione di acquisto (da quando una persona mostra interesse per l’acquisto di una casa fino alla firma del deposito per un appartamento) richiede attualmente in media 72 giorni. “Nel 2022, che è stato un record per le vendite dell’usato, erano 83 giorni, e prima della pandemia erano 92 giorni”, sottolinea. L’aumento della pressione della domanda si osserva anche nel fatto che ciascuno dei suoi uffici ha una media di 350 interessati all’acquisto, anche se Cubero ritiene che l’aumento riflesso dall’INE (51% in ottobre) sia puntuale e si tratti di aumenti di volume più vicino al 10%. Le stesse statistiche ufficiali, infatti, mostrano una crescita cumulata (tra gennaio e ottobre, rispetto allo stesso periodo del 2023) del 7,5%.
L’esperto Tecnocasa indica anche nel mercato dei mutui il principale vettore del cambiamento. «La differenza principale che notiamo rispetto allo scorso anno è che allora il 57% degli acquirenti richiedeva un mutuo e ora quella percentuale è del 66%», chiarisce. Un anno fa, la metà degli acquisti in contanti erano più frequenti, il che è spesso associato a profili di investimento o ad una solvibilità molto elevata (anche con stranieri che potrebbero aver richiesto un prestito nel loro paese di origine). Per il resto, i dati gestiti dal gruppo immobiliare indicano una domanda relativamente stabile per la prima casa (69% degli acquirenti), anche se si osserva un leggero aumento della domanda di sostituzione, cioè di coloro che vendono la propria casa per comprarne un’altra. In breve, una domanda solvibile con sufficienti risparmi o sostegno familiare (le banche di solito richiedono che almeno il 20% del valore totale della casa sia versato in denaro liquido, più tasse o altre spese) per approfittare di una situazione creditizia più favorevole. favorevole.
Al momento nessuno crede che l’ingresso di più giovani nel mercato, con l’estensione delle garanzie sui mutui, sia significativo. Mentre rimane una percentuale significativa di investitori (il 25%, secondo Tecnocasa) e di stranieri che vogliono una casa in Spagna (il 15% del totale degli acquirenti, secondo i dati dell’anagrafe immobiliare, sommando sia i residenti stranieri che i non residenti) . Questi aumentano la domanda considerata solvibile, capace di resistere al rialzo dei prezzi e di approfittare del calo dei tassi di interesse. Anche per rifugiarsi in un mercato degli affitti dai prezzi dissuasivi. Ma il potere d’acquisto non è eterno. “I prezzi continueranno a salire”, avverte Matos, “e questo prima o poi minerà il mercato e forse è quello che vedremo nel 2026”.