I grandi fondi lasciano la Catalogna con la vendita di centinaia di case a causa del tetto massimo degli affitti | Aziende

Il limite massimo imposto ai prezzi dei contratti di affitto e la regolamentazione degli alloggi in Catalogna negli ultimi anni non sono piaciuti ai grandi proprietari. Al di là delle dichiarazioni pubbliche nei forum contro le diverse normative, alcuni dei più grandi proprietari di case hanno deciso di iniziare a sbarazzarsi dei propri appartamenti alla scadenza del contratto di locazione degli inquilini, mettendoli in vendita nel canale della vendita al dettaglio, uno a uno, varie fonti tra i grandi assicurano fondi, che si aggiungeranno a diverse centinaia da vendere nei prossimi mesi.

Il direttore di uno di questi grandi fondi che ha deciso di vendere i suoi appartamenti in Catalogna, dice della politica abitativa della Generalitat che, “volendo sistemare le cose, le peggiorano”, anche a causa dell’incertezza giuridica che si genera, sottolinea. Tra i grandi proprietari che le fonti identificano come venditori ci sono Blackstone, attraverso la Socimi (società di investimento quotata nel mercato immobiliare) Testa; Cerberus, attraverso la sua società Macc Residencial, e la Socimi Vivenio, posseduta dai fondi APG e Aware e gestita da Renta Corporación. Fonti ufficiali di Blackstone non riconoscono questo processo di vendita, Cerberus si rifiuta di commentare e Vivenio non ha risposto alla richiesta di informazioni di questo giornale.

“È vero che la tendenza generale dei fondi e dei veicoli in Catalogna è quella di ridurre gli investimenti e reindirizzarli verso le regioni che mantengono il libero mercato, poiché con la nuova regolamentazione l’opzione del noleggio non è più finanziariamente sostenibile”, si legge nella lettera. da uno di questi grandi fondi, che chiede di restare anonimo.

Un dirigente delle società venditrici conferma che è noto nel settore che Testa, Vivenio e Macc stanno disinvestendo questi asset. Inoltre, deplora come definitivo l’ultimo colpo alla regolamentazione dei prezzi degli affitti, che la Generalitat ha lanciato sulla base delle cosiddette zone stressate approvate dal Ministero dell’Edilizia. Spiega che gli immobili locati sono il tipo di immobili con la redditività più bassa, tra il 3% e il 4%, e senza la rivalutazione degli affitti è finanziariamente impossibile che siano redditizi. Trattando ogni piano nel canale di vendita al dettaglio, queste aziende ottengono un margine elevato a causa dell’elevata domanda di vendita.

Per questo motivo questi proprietari hanno deciso di passare al canale del commercio al dettaglio e di mettere in vendita gli appartamenti uno per uno alla scadenza dei contratti di locazione degli inquilini. Sul portale Idealista puoi vedere come Testa e Vivenio, ad esempio, hanno case sul mercato a Barcellona e gli agenti di commercio informano telefonicamente che altre case saranno messe in vendita finché tutti questi edifici non saranno completati in diversi comuni di Barcellona .

I nomi

Fonti informate indicano che l’intenzione di Blackstone è quella di ridurre le quasi 600 case mantenute attraverso il Testa REIT in Catalogna a circa 200 unità; Quelli che non possono essere venduti sono perché sono di pubblica protezione. Tuttavia, la società afferma che queste singole cessioni non rispondono a criteri di localizzazione geografica, ma ad un processo commerciale di abitazioni che hanno già raggiunto la maturità.

Tra i maggiori proprietari di affitti in Catalogna figurano Caixabank (con 5.064 unità); Blackstone (2.493 case, se si considerano anche altre sue società come Aliseda/Anticipa), Azora e CBRE Investment Management attraverso Nestar (1.046); Cerberus (980) e Santander (575), secondo i dati raccolti da Civio l’anno scorso. Vivenio non specifica quante case abbia in quella comunità autonoma, anche se quando è stata quotata in borsa nel 2018 contava 598 unità.

Azora è stata una delle aziende che si è espressa pubblicamente contro la regolamentazione in Catalogna. Lo scorso giugno, Javier Rodríguez, socio amministratore del settore immobiliare di questo manager, aveva dichiarato in un forum che la società non avrebbe continuato a investire in Catalogna, secondo Efe, e fonti del settore indicano che, infatti, in questioni residenziali questo fondo ha smesso di acquistare in quel territorio. Interrogata, la società precisa che “si vendono case in modo granulare in Catalogna”, ma sottolinea che lo fanno anche in altri mercati grazie alla strategia di rotazione degli asset.

Blackstone vende anche le sue case al dettaglio dal cosiddetto portafoglio Hercules (gestito da Anticipa e con la maggior parte dei suoi asset in Catalogna), provenienti da asset tossici della defunta CatalunyaCaixa. Ma in questo caso questa strategia di disinvestimento è stata decisa diversi anni fa, in coincidenza con diverse normative a livello statale e regionale e a causa della bassa redditività attesa da queste case granulari (non nello stesso edificio) che inizialmente si trovavano nella SOCIMI Albirana . Nel caso del più grande proprietario della Catalogna, Caixabank attraverso la sua filiale Building Center, il settore dichiara che non lascerà la comunità autonoma.

Un altro caso di disinvestimento in Catalogna è quello del fondo tedesco Patrizia, come pubblicato Cinque giorni nel mese di ottobre. L’azienda tedesca ha deciso, tra tutti i suoi asset in Spagna, di trasferire gli immobili in affitto a Badalona, ​​​​Abrera e Sant Just Sant Just Desvern e, secondo fonti del settore, ottenere liquidità. Per raggiungere questo obiettivo ha commissionato il processo alla società di consulenza JLL. Resta da vedere se susciterà interesse tra gli altri fondi.

Reclami e conseguenze

In un recente rapporto dello studio legale Uría Menéndez, quello intrapreso dalla Generalitat dal 2015 in materia di politica abitativa – con diverse norme parzialmente ribaltate dalla Corte Costituzionale – è stato qualificato come un “vortice normativo” sia per limitare i prezzi sia per introdurre il concetto dei grandi proprietari e i loro obblighi nei confronti delle famiglie vulnerabili. Ma alla fine è stata la Legge sull’edilizia abitativa a livello statale che ha permesso al governo di procedere per primo a dichiarare 140 comuni come aree stressate. “La conseguenza diretta è stata una contrazione dell’offerta di alloggi in affitto e la sua derivazione verso altre forme di locazione diverse da quella d’uso dell’abitazione, che, a sua volta, ha generato una nuova reazione normativa da parte delle pubbliche amministrazioni”, si legge nella nota di questo ufficio. documento sulla legislazione catalana.

La Generalitat ha tuttavia presentato dati con diminuzioni degli affitti dell’1,1% su base annua in Catalogna e del 3,2% a Barcellona, ​​anche se fonti come Idealista aumentano i prezzi del 12,4% nella comunità e del 13,9% nel comune. Capitale catalana, perché ci sono proprietari che stanno togliendo dal mercato gli affitti convenzionali.

Dal settore immobiliare, appunto, viene visto come “una catastrofe” che i grandi investitori internazionali e nazionali non siano interessati a investire negli affitti in Catalogna, perché dovrebbe essere proprio quel capitale a costruire un parco che aumenterebbe l’offerta ( vista l’elevata domanda che sta facendo lievitare i prezzi nelle grandi città) sia con risorse proprie che in collaborazioni pubblico-privato. D’altro canto, diversi partiti di sinistra e la popolazione chiamano questi grandi proprietari fondi avvoltoio e li accusano di speculazione sui prezzi, anche se diversi studi evidenziano che queste società non detengono più del 10%. lo stock locativo, a fronte di una maggioranza in mano a famiglie e piccoli risparmiatori. Dei 15 SOCIMI più grandi, solo tre (Vivenio, Testa e Fidere) si dedicano all’affitto di case.