La crisi immobiliare negli Stati Uniti potrebbe non migliorare entro il 2025, dicono gli esperti

Quest’anno, la crisi immobiliare che affligge gli Stati Uniti è peggiorata. La fine dell’anno, tuttavia, potrebbe non portare molti miglioramenti.

Ciò è in parte dovuto al fatto che gli americani che hanno bloccato tassi ipotecari estremamente bassi durante la pandemia hanno pochi incentivi a trasferirsi in nuove case e ad assumersi oneri finanziari più elevati.

“Ci stiamo avvicinando al 2025 con un forte senso di déjà vu”, ha affermato Skylar Olsen, capo economista di Zillow. “Penso che le difficoltà del prossimo anno saranno molto simili a quelle dell’anno scorso”.

Entro il 2024, gli americani che hanno acquistato case saranno più vecchi e più ricchi che mai. Questo perché acquistare una casa è diventato più difficile a causa della mancanza di opzioni convenienti.

Secondo la National Association of Realtors (NAR), il prezzo di vendita medio per le case esistenti è stato di 406.100 dollari a novembre, il 17° mese consecutivo di aumenti di prezzo su base annua.

Secondo NAR, nel novembre 2019, prima della pandemia di Covid-19, il prezzo di vendita medio era di 274.000 dollari. Il significativo aumento dei prezzi delle case ha reso i proprietari di case più ricchi sulla carta.

Nel frattempo, anche gli affitti sono aumentati, rendendo sempre più difficile per gli affittuari risparmiare per l’acconto. Secondo l’U.S. Census Bureau, quasi la metà degli affittuari ha pagato più del 30% del proprio reddito per i costi abitativi.

Secondo il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, anche il numero dei senzatetto ha raggiunto un livello record nel 2024, in parte a causa della mancanza di alloggi a prezzi accessibili.

I proprietari di case hanno dovuto affrontare pressioni finanziarie quest’anno. Coloro che vivono in aree vulnerabili ai disastri naturali hanno visto salire vertiginosamente i premi dell’assicurazione sulla casa e l’inflazione ha causato un aumento dei costi delle riparazioni domestiche.

Anche i costi di finanziamento svolgono un ruolo importante nell’accessibilità degli alloggi. Alcuni mesi fa gli economisti prevedevano che i tassi ipotecari sarebbero scesi al di sotto del 6% entro la fine dell’anno.

Ma questo mese, la Federal Reserve (Fed) ha segnalato che potrebbe tagliare i tassi di interesse solo due volte l’anno prossimo, meno volte del previsto.

Ciò ha causato un aumento dei tassi ipotecari, che seguono il rendimento dei titoli del Tesoro USA a 10 anni: il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni è stato del 6,85% la scorsa settimana, rispetto al 6,61% della settimana scorsa nello stesso periodo dell’anno scorso, secondo i dati di Freddie Mac.

Olsen ha affermato che Zillow prevede che i tassi ipotecari rimarranno al di sopra del 6% per tutto il 2025, chiudendo l’anno intorno al 6,2%.

Potrebbero essere notizie contrastanti per chi cerca casa in campagna il prossimo anno. Ecco cosa si aspettano gli economisti dal mercato immobiliare statunitense nel 2025.

I proprietari sono ancora in carcere

Secondo i dati NAR, il mercato immobiliare statunitense è sulla buona strada per il suo anno di vendite peggiore degli ultimi tre decenni.

Un rapporto di settembre del Consumer Financial Protection Bureau stimava che quasi il 60% dei 50,8 milioni di mutui attivi avevano tassi di interesse inferiori al 4%. La differenza tra un tasso ipotecario del 4% e un tasso del 6% può equivalere a migliaia di dollari all’anno di risparmio per l’acquirente medio di una casa.

Tuttavia, l’economista di Redfin Chen Zhao ha affermato di aspettarsi che le pressioni sui tassi si allenteranno lentamente nel 2025.

“Penso che sarà ancora una tendenza nel 2025”, ha detto Zhao. “Ma col passare del tempo, le ragioni per cui le persone si spostano si accumulano e vengono sbloccate dalla necessità”.

I grandi eventi della vita, come avere figli o trovare un lavoro in una nuova città, richiederanno a più persone di mettere in vendita le proprie case e trasferirsi, anche se ciò significa rinunciare a un tasso ipotecario inferiore al 4%, ha detto l’esperto.

I prezzi aumenteranno, salvo eccezioni

Quest’anno, secondo i dati NAR, i prezzi di vendita delle case esistenti hanno costantemente raggiunto livelli record.

Ciò ha riempito le tasche degli americani che già possiedono case, aggiungendo 5mila miliardi di dollari alla ricchezza delle famiglie dopo la pandemia, ha affermato Lawrence Yun, capo economista della NAR.

Oltre un decennio di cronica sottocostruzione – combinato con un maggior numero di millennial, la generazione più numerosa negli Stati Uniti, che hanno raggiunto l’età media per possedere una casa – ha fatto sì che la domanda superasse di gran lunga l’offerta. Queste tendenze persisteranno probabilmente fino al 2025, il che significa che i prezzi delle case continueranno probabilmente a salire.

Tuttavia, la crescita dei prezzi delle case potrebbe rallentare, ha detto Olsen.

“Ci sono più case sul mercato, e quelle case probabilmente avranno bisogno di tagli di prezzo”, ha detto. “Quest’anno è diventato più un mercato di acquirenti rispetto alle ultime due o tre stagioni di acquisto di case, quando stavamo registrando una domanda pazzesca di case”.

Anche la posizione è importante, ha detto Olsen, poiché gli acquirenti di case negli stati del sud probabilmente vedranno tagli maggiori nei prezzi delle case rispetto ad altri mercati.

Le modifiche alle regole degli agenti immobiliari influenzeranno gli acquirenti?

Ad agosto è entrata ufficialmente in vigore una nuova serie di regole. Molti esperti prevedevano che le regole avrebbero posto fine alla commissione standard dal 5% al ​​6% pagata da un venditore di case.

La NAR ha affermato che le sue commissioni erano sempre negoziabili, ma i critici hanno sostenuto che queste commissioni erano integrate nei prezzi di quotazione delle case, gonfiandoli artificialmente.

I prezzi degli immobili hanno continuato a salire da quando sono entrate in vigore le nuove regole, anche se il prossimo anno vedrà la prima stagione di acquisti primaverile con le nuove regole in vigore.

Non è chiaro quanto cambierà per gli acquirenti di case, ha detto Zhao. “Finora non ci sono molte prove che le commissioni siano diminuite”.

Qualsiasi cambiamento nelle commissioni si verificherebbe probabilmente nel segmento immobiliare di lusso di fascia alta, dove gli agenti immobiliari ricevono una percentuale sulla vendita di una proprietà e possono addebitare centinaia di migliaia di dollari in commissioni, ha detto Zhao.

Il ruolo del governo federale

Il governo degli Stati Uniti potrebbe anche approvare una legislazione per contribuire ad alleggerire il peso dei costi immobiliari, qualcosa che sia i democratici che i repubblicani hanno discusso nella campagna elettorale del 2024.

Jaret Seiberg, analista di politica finanziaria presso TD Cowen, ha sostenuto che i legislatori repubblicani potrebbero tentare di aumentare la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili attraverso crediti d’imposta durante la prossima amministrazione del presidente eletto Donald Trump.

“Ci aspettiamo che l’edilizia abitativa diventi una questione politica importante nei prossimi due anni”, ha scritto Seiberg in una nota ai clienti all’inizio di questo mese.

“La nostra opinione è che il GOP dovrà affrontare il problema dell’inflazione immobiliare entry-level per vincere le future elezioni. Ecco perché sono in gioco programmi di credito d’imposta per stimolare l’edilizia”.

Tuttavia, le minacce di Trump di imporre dazi pesanti su alcuni dei maggiori partner commerciali degli Stati Uniti, tra cui Cina, Canada, Messico e Unione Europea, potrebbero avere effetti negativi sul mercato immobiliare, ha affermato Zhao.

“Se implementa tariffe ampie, ciò significa tariffe [hipotecárias] dovrà rimanere elevato per una ragione principale, ovvero quando ci si aspetterebbe una certa pressione inflazionistica”, ha affermato.

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